Un aspetto importante per riuscire ad innestare rendite passive interessanti consiste nel non lasciarsi scappare occasioni.

Le occasioni sono tali perché passano una volta sola, occorre innanzitutto notarle (molte opportunità ci passano sotto il naso e non le cogliamo perché non siamo allenati a farlo… Si guardi a tal proposito questo incredibile esperimento sulla attenzione selettiva:

 

 

Una volta individuata l’opportunità occorre approfondire per capire se si tratta di una vera occasione, di primo acchito potrebbe infatti dimostrarsi interessante ma ad una analisi più attenta rivelare aspetti che ci fanno fare un passo indietro.

Approfondire è quindi l’atteggiamento più intelligente.

Sto per ora valutando la possibilità di acquistare un rustico per poi ristrutturarlo migliorandolo dal punto di vista energetico in modo da poter accedere ai benefici del decreto rilancio bonus 110%.

Proviamo ad analizzare a grandi linee il superbonus previsto dal decreto rilancio che consistente nella possibilità di detrarre dalle imposte il 110% delle spese sostenute per il rinnovamento energetico degli edifici, e per l’adeguamento sismico degli stessi.
Indubbiamente una iniziativa estremamente interessante ma non priva di insidie. Quello che mi da molto fastidio è che venga fatta passare come operazione mediante la quale puoi ristrutturare facilmente casa a costo 0.

Vediamo in maniera succinta in cosa consiste il bonus; premettendo che non sono un esperto in materia e quindi vi invito a verificare quanto qui scritto con degli esperti di settore ed a documentarsi attraverso le varie risorse messe a disposizione sul web, in modo da farsi una idea personale a riguardo come me la sono fatta io.

Non è questa la sede dove affrontare in modo dettagliato le caratteristiche di questa manovra (anche perché come detto non ne possiedo le competenze per farlo in modo adeguato) , quindi riassumerò i punti salienti mettendo però in evidenza quelle che per me sono delle criticità.

La persona fisica che possiede uno o più immobili potrà migliorare l’efficientamento energetico della propria casa facendo eseguire almeno un intervento così detto trainante, ossia o il cappotto termico di almeno il 25% della superficie lorda dell’edificio, o installare la pompa di calore.

L’obiettivo che si deve raggiungere è il miglioramento di due scatti della classe energetica (ossia la classe definita nell’APE attestato di prestazione energetica).

Fatto almeno uno degli interventi trainanti appena descritti è possibile poi effettuare tutta una serie di interventi migliorativi e di contorno detti trainati, come i pannelli fotovoltaici, sostituzione infissi, tende esterne, solare termico ed altro…; tra l’altro l’abbinata del sisma bonus con l’eco bonus sembra avere, a detta degli addetti ai lavori, delle potenzialità veramente dirompenti, per cui sembrerebbe possibile, per farla semplice, abbattere un immobile e ricostruirlo beneficiando del credito di cui sopra al 100%!!.

La modalità di erogazione del credito avverrebbe in tre modi:

1. Detraendo il bonus dall’irpef: l’importo della detrazione (il 110% della spesa sostenuta) va diviso in quote uguali da ripartirsi in 5 anni (es. 50 mila euro di spesa danno diritto ad una detrazione di Euro 10 mila annue)
2. Invece della detrazione, il contribuente può scegliere di optare per avere lo sconto in fattura sul corrispettivo dovuto al fornitore di beni e servizi, il quale recupererà lo sconto praticato trasformandolo in credito di imposta, con facoltà di cederlo ulteriormente ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari.
3. Alternativamente, il contribuente può trasformare la detrazione in un credito di imposta.

Chiariamo con un esempio numerico:

Il signor rossi Paolo spende 50.000 euro per lavori di efficientamento energetico e porta in detrazione IRPEF in 5 anni tale cifra; significa che potrà detrarre 10.000 euro ogni anno per cinque anni consecutivi, il signor Rossi dovrà però prima valutare se il suo reddito permette l’abbattimento totale dei costi, infatti supponiamo che la sua irpef annuale sia di 7.000 euro; in questo caso il sig. Rossi arriverà a recuperare solo 35.000 euro dopo cinque anni e non sarà in grado di recuperare gli altri 15.000.

A dire il vero poche persone avranno la possibilità di optare per la detrazione dall’irpef in quanto il reddito deve essere veramente alto.

Ecco che vengono in aiuto le altre due modalità di accesso al credito accennate prima.

Partiamo dalla terza ossia la cessione del credito di imposta, funziona così:

Se il Sig. Rossi opta per la cessione del credito in prima persona, mentre dei professionisti, da lui incaricati (ingegnere, architetto o geometra), dovranno preparare tutte le pratiche edilizie, energetiche, strutturali oltre a vari attestati, il Sig Rossi dovrà valutare le varie proposte dalle banche oppure di quelle aziende che, avendo grossi fatturati, hanno convenienza ad aderire all’iniziativa di cessione del credito.

Il Sig. Rossi potrebbe anche farsi consigliare dal suo tecnico di fiducia.

Il Sig Rossi si accorderà con uno di questi enti per la cessione del credito.

I documenti prodotti dai tecnici andranno sottoposti ad un controllo al fine di ottenere un visto di conformità rilasciato o da un commercialista o da un responsabile del caf.

Con questo visto si certificherà la presenza di tutte le attestazioni che devono rilasciare i tecnici e si verificherà se questi ultimi possiedono le assicurazioni professionali obbligatorie.

Ma i finanziamenti effettivamente quando arrivano? i soldi vengono erogati dalle banche o a fine lavoro o per stati di avanzamento che possono essere al massimo 2, il primo al 30% della spesa totale, ed il secondo ad almeno il 60%.

Es. se il Sig. Rossi spende 100.000 euro per la legge otterrà la prima trance di soldi quando avrà realizzato il 30% dei lavori.

Nel frattempo ne l’impresa ne il professionista anticiperanno i soldi a meno che non si abbia a che fare con una impresa con spalle grosse, d’altro canto le banche ritireranno il credito quando questo risulta certo ed esigibile.

Il credito diventa certo ed esigibile solo quando la banca riceverà dal proprio cassetto fiscale la comunicazione della cessione del credito, questo avverrà alla fine dei lavori o a stato avanzamento lavori come si è detto.

Ed allora come farà il sig. Rossi a pagare l’impresa se la banca non gli ha ancora finanziato il credito?? Dovrà aprire un finanziamento/mutuo con la banca la quale farà tutte le valutazioni del caso per verificare che il sig. Rossi sia solvibile, oltretutto questo finanziamento avrà un costo che va considerato!!. Attenzione quindi prima insidia! Occorrerà fare un finanziamento importante con dei costi dovuti agli interessi!.

Altro aspetto da valutare è siamo sicuri che la banca finanzierà l’operazione? Dipende dalla solvibilità del soggetto, i meccanismi saranno simili alla richiesta di un mutuo.

Quindi per ricapitolare faccio un esempio:

Il sig Rossi fa un lavoro da 100.000 euro, il credito fiscale vale 110.000, la banca lo ritira a 100 o 102 (quell’ 8-10% lo incassa la banca come interesse per essersi prestata alla cessione del credito, ovviamente non lo fa gratuitamente.. è una banca…), ma il sig. Rossi deve avere quei 100.000 euro per finanziare i lavori, il Sig Rossi quindi (se non ha cash) si vedrà costretto o ad aprire un finanziamento o a fare un mutuo.

Per prestare questi soldi la banca analizzerà la solvibilità del cliente ed attribuirà un tasso di interesse in funzione del rating del prestito definito in base alla rischiosità di quest’ultimo (la banca controllerà alla centrale rischi se il soggetto è un buon pagatore, se ha pagato le bollette, se ha restituito i finanziamenti che gli sono stati concessi).

L’ultima modalità per avere accesso al credito è lo sconto in fattura, simile alla cessione del credito ma con un altro soggetto in mezzo ossia la ditta che coordina i lavori.

In questo caso il contribuente incaricherà una ditta per la realizzazione dei lavori alla quale cederà il credito. La ditta, a sua volta, cederà il medesimo credito ad un’ente finanziario (si veda lo schema qui sotto che descrive in modo semplice la cessione del credito e lo sconto in fattura). La ditta emetterà una fattura con importo 0 in quanto recupererà i soldi dal credito ceduto attraverso la banca.

 

 

Con lo sconto in fattura quindi si applica la doppia cessione del credito: applicando lo sconto in fattura il Sig Rossi paga la Ditta che coordina i lavori, la ditta a sua volta paga le imprese che fanno i lavori, tutto questo ha un costo!!.

Per fare questo si ha bisogno delle imprese, dei professionisti!.

Qui nascono altre insidie: se il sig. Rossi non sceglie in modo oculato la ditta che fa il lavoro potrebbe imbattersi in una ditta improvvisata e poco seria che per cavalcare il business  e sovrastima i costi dei lavori per fare cassetto.

Il problema è che l’agenzia delle entrate potrebbe verificare dopo qualche anno dai lavori compiuti la non congruità dei costi sostenuti e richiedere al sig Rossi tutti i soldi più gli interessi. L’agenzia si rivolgerà al committente, non alla ditta che ha eseguito i lavori!!. Una vera tragedia!!.

Altro aspetto da valutare molto attentamente è che non vi siano abusi edilizi; se l’agenzia delle entrate si accorge che il sig. Rossi ha fatto l’intervento su una casa dove c’è una difformità si dovranno restituire i soldi.

In ultimo la data ultima per eseguire i lavori godendo del bonus è il 31 dicembre 2021, data in cui sarà impossibile aver terminato tutti i lavori in Italia!!.

Il legislatore si è già espresso per una probabile proroga al 2023 ma bisognerà vedere…c’è anche quest’aspetto da tenere ben presente per non rischiare, per questioni logistiche, di sforare le tempistiche concesse, cosa che, evidentemente, se non vi fosse proroga, accadrebbe certamente..

Quindi riassumendo l’opportunità sembra molto interessante ma non è una passeggiata come lascerebbe intendere molta letteratura pubblicata sul web.

Attenzione!…c’è un mondo di professionisti che si sta sfregando le mani pre assaporando i lauti guadagni che tenderebbe a semplificare un po’ le cose pur di accaparrarsi il cliente….

Ad  oggi non sono ancora state chiariti diversi aspetti dall’agenzia delle entrate, ragion per cui ancora nessun cantiere (a quanto mi è parso di capire ) è stato ancora allestito.

Certamente è solo una questione di tempo…, qual’ora dovessi intraprendere una ristrutturazione beneficiando del bonus terrò ben presente questi aspetti:

• Costi per finanziamenti ed asseverazioni di tecnici esclusi dal bonus (in sintesi i costi dell’operazione che non sarà del tutto a costo 0)
• Essere certi della propria solvibilità al fine di ottenere finanziamenti prima ancora di partire (non mi risulta vi sia una clausola sospensiva che fa saltare l’affare se il mutuo/finanziamento non viene concesso; cosa succede se il finanziamento non viene concesso in corso d’opera? Aspetto da approfondire!!)
• Verifica della serietà della ditta e valutazione che tutti i preventivi siano congrui per non incappare in brutte sorprese (vedi sopra).
• Valutare che non vi siano abusi edilizi sull’immobile.
• Indagare ed essere consapevoli di cosa può succedere se si sforano le tempistiche ad oggi imposte dalla legge e non si riescono ad ultimare i lavori entro il 31/12 2021.

Spero che questa lista della spesa possa tornare utile anche a chi sta leggendo il mio articolo e probabilmente occorrerà completarla con altri punti in futuro.

Torno a ribadire che non sono un esperto in materia ma una persona che, in quanto interessata all’opportunità, ha fatto delle ricerche ed ha individuato delle insidie, nodi da sciogliere ed aspetti su cui fare chiarezza.

Il passo successivo che farò è contattare un addetto ai lavori per cercare di chiarire le perplessità emerse…