La strada per l’acquisto e messa a reddito di un immobile non è così semplice come possa sembrare, specialmente la prima volta che si fa l’esperienza, si possono incontrare intoppi durante le varie fasi.

A me ad esempio è capitato di aver sottovalutato l’ottenimento del mutuo, dandolo praticamente per scontato.

I miei ragionamenti a riguardo non hanno considerato un parametro fondamentale per le banche ossia essere in possesso di uno storico di almeno uno se non due 730 per la corrente attività lavorativa.

Nel mio caso, avendo cambiato modalità lavorativa: da dipendente ad autonomo a marzo dello scorso hanno, non risulto ancora in possesso dei due canonici 730, da cui il diniego per la concessione del mutuo da parte delle banche, nonostante non abbia alcun debito, possegga un reddito più che adeguato, una casa di proprietà ecc ecc….
Ecco che, dopo aver consultato un paio di Brokers (consulenti del credito) uno mi ha proposto una strada alternativa, ossia quella di fare leva sul business plan, dato che la strada tradizionale, nel mio caso, in questo momento, non è percorribile.

Qui di seguito riporto un succinto business plan redatto da me, da presentare all’istituto di credito per la richiesta di mutuo.

L’obiettivo è acquistare e mettere a reddito un immobile, affittandolo a studenti universitari.

Il business plan non ha grosse pretese, in fin dei conti si tratta di mettere a reddito un appartamento e non di stimare l’andamento di una futura azienda.

Spero possa tornare utile utile ai lettori del mio blog, per dare una idea del business e dei profitti oggettivi correlati a questa attività.

Qui trovate il link alla versione pdf del Business Plan affitto appartamento ad universitari.

Business plan affitto ad universitari.

Introduzione – mission e obiettivi.

La richiesta di strutture adeguate che possano offrire agli universitari fuorisede ospitalità, durante il percorso di studi, nelle città d’Italia che ospitano importanti atenei, è argomento all’ordine del giorno.

La richiesta supera infatti l’offerta, che tra l’altro si configura inadeguata nella maggioranza dei casi.

La necessità di strutture atte ad ospitare studenti si stima in crescita per i prossimi 10 anni, ed è continuata a crescere negli ultimi anni; basandoci sulle ultime stime gli affitti hanno visto infatti un incremento in costante crescita (2018 +4% aumento costo affitti, 2019 +6%).

Generalmente vengono offerte agli studenti strutture in stato di manutenzione precaria, con mobili antichi ed inadeguati.

Poiché l’offerta sul mercato è carente, l’universitario si trova spesso obbligato ad accettare una soluzione di compromesso non certo idilliaca, quando necessiterebbe di una adeguata sistemazione che lo metta a suo agio in modo da potersi dedicare con maggiore efficacia allo studio delle materie universitarie.

L’obbiettivo che mi prefiggo è acquistare un appartamento, sistemarlo rinnovandolo e rendendolo funzionale all’utilizzo, arredarlo con mobili nuovi e calzanti con le esigenze dello studente, dotarlo di tutti i servizi necessari ed affittarlo a 3 studenti.

Per gli obiettivi economici e le tempistiche si rimanda alla sezione “Piano finanziario”.

Gestione del rischio.

Con questo tipo di attività stimo di avere una continuità di occupazione dell’appartamento maggiore del 90% l’anno (in quanto non esiste carenza di domanda, si tratta solo di intercettarla e gestirla adeguatamente) ed allo stesso tempo tutelarmi da eventuali insolvenze, aspetto molto importante e da non sottovalutare, che in Italia rappresenta un serio problema per i proprietari di immobili.

Da indagini fatte l’universitario risulta essere sempre solvibile (in quanto ha i genitori alle spalle che si impegnano a pagare l’affitto e non farebbero mai passare dei guai al proprio figlio), inoltre il fatto di affittare l’immobile a più persone differenti contemporaneamente riduce la possibilità di insolvenze, altro elemento che contribuisce ad abbassare il rischio sono gli affitti transitori “brevi” per cui l’occupazione dell’immobile per contratto non dura mai periodi molto lunghi (come il rischioso classico 4+4).
Contestualizzazione del business.

L’Università degli studi di Verona è composta da 12 dipartimenti e 4 scuole di dottorato per un totale di 22000 iscritti di cui il 33% fuori sede. Le zone sede delle università sono due:

Veronetta vicino al centro città e Borgo Roma, quest’ultimo quartiere è ricco di attività possiede un polo fieristico ed un noto policlinico.

L’immobile verrà acquistato nel quartiere di Borgo Roma per i seguenti motivi:

• per via delle attività commerciali e servizi (Ospedale, Fiera, Centro commerciale Adigeo, Università di Scienze chirurgiche, Medicina, Informatica, Biotecnologie, Diagnostica e sanità pubblica, Neuroscienze, biomedicina e movimento), la vicinanza al centro, la nutrita rete di mezzi di trasporto, attività commerciali e servizi.
• Per via dei prezzi delle case al mq, tutto sommato più competitivi rispetto ad altre zone di Verona comparabili (come Borgo Trento).

Descrizione caratteristiche dell’appartamento.

L’appartamento verrà acquistato vicino all’università, in modo che possa essere raggiunta a piedi o in bici in non più di 15 minuti, avrà una dimensione di circa 110-120 mq e sarà composto da tre camere singole, un bagno, una cucina abitabile, che funge da spazio comune, garage per biciclette – motorini.

L’appartamento verrà dotato dei seguenti confort: cucina attrezzata, aria condizionata, lavatrice, asciugatrice, wi-fi, ogni camera con smart tv e letto a una piazza e mezza, zanzariere, comodato d’uso gratuito biciclette…

Ogni camera singola ospiterà uno studente per un totale di 3 ospiti (o eventualmente 2 camere ad uso singolo ed una ad uso doppio per un totale di 4 ospiti).

Forma giuridica.

Acquisterò l’immobile da privato come seconda casa. La forma contrattuale che sceglierò sarà canone concordato con cedolare secca al 10%, che permette di avere dei vantaggi fiscali sia per il proprietario dell’immobile sia per il conduttore.

Verranno stipulati contratti con affitto transitorio in linea di massima di un anno.

Gestione e ricerca clienti.

La gestione dell’immobile verrà affidata ad un Apartment Manager che si occuperà del cambio inquilino e di eventuali problematiche di gestione.

Verrà creato un sito web per l’appartamento in cui verranno inserite immagini, descrizioni, regole condominiali, manuali di istruzioni elettrodomestici, pagina contatti ed altro, in un’ottica di miglioramento del servizio al cliente.

Si prevede anche la presenza sui principali social media quali: Facebook, Pinterest, Instagram, Google.

La ricerca degli inquilini, verrà fatta, oltre che con la tradizionale affissione di annunci presso le bacheche universitarie, delegando la ricerca eventualmente ad agenzie ed attraverso i portali specializzati quali:
subito.it, immobiliare.it, bakeca.it, kijiji.it, vivastreet.it, casa.it, mioaffitto.it, erasmus.com, casadaprivato.it ecc…

Costi iniziali.

Qui di seguito riassumo i costi necessari per l’acquisto dell’immobile fino alla messa a reddito del medesimo:

Come si evince dalla tabella il totale dei costi da sostenere per mettere a reddito l’appartamento (acquisto immobile, ristrutturazione, sistemazione con mobili) è complessivamente di 144.370 euro.

Per reperire tutta la liquidità necessaria verrà chiesto un mutuo a tasso fisso alla banca della durata di 25 anni per l’80% del valore dell’immobile, ossia 88.000 euro. Il resto del denaro sarà costituito da risparmi personali per un ammontare complessivo di 56.370 euro.

Piano finanziario.

La tabella sopra descrive il piano finanziario del primo quinquennio.

Si stima di affittare le stanze singole ad un prezzo medio di mercato che stabiliamo 330 euro mensili per ogni camera (canone mensile di 990 euro).

Prevediamo per il primo anno di esercizio di affittare l’immobile al 70% e successivamente, dal secondo anno in poi, raggiungere una occupazione attorno al 95%.

Le bollette verranno intestate al proprietario dell’immobile, in modo da svincolare lo studente dall’oneroso compito della gestione contratti coi gestori corrente elettrica, gas, acqua ecc….

Il canone mensile comprenderà oltre alla retta per l’affitto stanza, anche i costi per le bollette. Verrà quindi definito un forfait da aggiungere alle spese di affitto per lo studente. Il costo complessivo per il pagamento delle bollette si stima complessivamente attorno ai 3000 euro/anno, tale costo verrà ripartito equamente su ciascun inquilino (3000/12=250/4=62,5), quindi l’affitto ammonterà a 330 + 62 euro di spese=392 euro.

Per quanto riguarda i costi si commentano da soli, la voce Apartment Manager si riferisce alle spese di gestione dell’immobile: il professionista che curerà la gestione richiede una retribuzione pari al 5% degli introiti generati dagli affitti.

Dalla tabella si evince quindi che il mutuo si ripaga ampiamente con gli affitti e complessivamente l’esercizio produce anche dell’utile a partire dal secondo anno (l’1,87% rispetto le spese di acquisto e messa a reddito immobile con accollo rata mutuo).

Una volta estinto il mutuo l’immobile produrrà una rendita pari al 4,77%.

Le stime fatte sono prudenziali, il mercato indica infatti un rendimento medio degli immobili le cui stanze vengono adibite ad affitto universitari/lavoratori, nella zona presa in esame, che dovrebbe attestarsi ad un 6% al netto di spese e tasse.