Tax Liens – strumento di investimento interessantissimo e poco conosciuto.

Oggi volevo parlarvi di uno strumento molto interessante per generare rendite e poco conosciuto qui in Italia.

Generalmente il pensiero va a forme di guadagno in una di queste 3 sfere: immobili, mercati finanziari o business.

In questo caso parliamo di tasse!, si avete capito bene, la tassazione può essere remunerativa!.

No, non ho preso una botta in testa, sono perfettamente cosciente.

Per capire come sia possibile guadagnare dalle tasse dobbiamo però calarci in una realtà molto diversa dalla nostra, la realtà americana.

Anche in America chiaramente esistono le tasse sugli immobili, che vengono riscosse dalle varie contee (comuni americani) regolarmente.

Le tasse sugli immobili sono molto importanti in quanto servono per pagare i servizi di prima necessità come l’istruzione, le forze dell’ordine ecc…, risulta quindi assolutamente indispensabile riscuotere nei termini previsti i pagamenti, in quanto i servizi devono essere assolutamente erogati con regolarità.

Ecco che il governo americano si è inventato un sistema estremamente efficiente per avere costante flusso di cassa anche di fronte a contribuenti inadempienti.

Si mettono letteralmente all’asta le tasse non pagate, chi si aggiudica una tassa ne anticipa l’importo per il contribuente che non ha pagato, quest’ultimo sarà tenuto a farlo in futuro pagando una mora, pena il pignoramento dell’immobile se non adempie ai suoi doveri di cittadino entro un certo periodo detto “redemption period”.

Chi anticipa per conto del padrone di casa le tasse ha una serie di vantaggi:
riceverà a distanza di qualche mese-un anno circa (dipende da una serie di cose) l’importo che ha anticipato più la mora pagata dal proprietario che si è regolarizzato in ritardo con il pagamento, l’incasso dell’importo che si è anticipato +interessi è certo.

Quello che è interessante è la percentuale degli interessi che va da un 18% fino ad un 50%, a seconda dello stato! E’ una cifra notevole!.

Questo perchè la mora applicata a chi non paga le tasse è molto alta in modo da fungere da deterrente.

Un altro aspetto importante è che il popolo americano mette davanti a tutto le tasse prima delle banche e qualsiasi altra istituzione.

Questo significa che acquistando un Tax Lien noi deteniamo una ipoteca di primo grado sull’immobile per cui i primi a vantare diritti sul medesimo siamo noi, anche se vi è di mezzo un mutuo ipotecario di una banca.

Se il proprietario non paga le tasse entro il “redemption period” noi potremo procedere al pignoramento dell’immobile ed entrare in possesso di un bene del valore di centinaia di migliaia di dollari avendo semplicemente acquistato una tassa da 1500 dollari!.

Ovviamente questa cosa accade molto di rado (solo nell’1% dei casi), in tutti gli altri il proprietario troverà il modo di pagare le tasse prima che gli venga pignorato l’immobile.

Non voglio entrare maggiormente nei dettagli su un argomento piuttosto variegato, sulle tipologie di asta e le varie modalità organizzative che variano da stato a stato.

Esiste già della bibliografia in internet a riguardo per chi vorrà approfondire, una cosa è certa, le Tax Lien sono un ottimo strumento per approcciarsi al mercato real estate americano con pochi soldi, per studiarlo e capirlo, ottimo per chi inizia….

Con le Tax Lien hai certezza dell’incasso, una ipoteca di primo grado su un bene di notevole valore come un immobile, interessi di tutto rispetto!, alla fine, se ci pensiamo è una sorta di obbligazione….

Fin qui tutto bello, ora però cerchiamo di essere concreti, premetto che non ho fatto l’esperienza di investire in questa forma, percui prendete sempe con spirito critico quello che vi dico.

Parlando con qualche conoscenza che ha comprato dei cerrtificati Tax risulta evidente che non sia così semplice aggiudicarsi delle tasse, molta è la concorrenza, occorre fare dei rilanci in asta e spesso occorre scendere rinunciando a parte dell’interesse.

Prima di fare una offerta su una tassa di un immobile occorre documentarsi molto bene sul medesimo per capire il valore di mercato, quello catastale, in che zona è posto (bassa criminalità), cercare di capire se val la pena acquistare il certificato senza correre rischi.

I rischi che si possono correre sono di acquistare un immobile che in realtà è in condizioni disastrate o in una zona dove nessuno vorrebbe acquistarlo o magari con un valore anche del terreno inferiore a quello delle tasse pagate.

Internet offre una serie di strumenti per cui è possibile fare una indagine accurata anche da remoto e ridurre drasticamente il rischio, ma questa attività porta via tanto tempo ed occorre farlo per diversi immobili se si vuol avere una probabilità di aggiudicarsi almeno un certificato!.

Da quanto ho capito occorre individuare la contea giusta per fare questo tipo di attività, è una ricerca…, evitare le grosse contee o le città dove la concorrenza è agguerrita, magari privilegiare i tax OTC (over the counter) ossia le Tax Lien invendute alle aste, per questo tipo di mercato non vi è un’asta e quindi è più facile aggiudicarsele ma chiaramente il rischio è maggiore in quanto se sono rimaste invendute queste tasse nella maggioranza dei casi un motivo ci sarà…, non si esclude però che in mezzo alla spazzatura si possano trovare anche dei gioielli, occorre chiaramente essere preparati per questo genere di attività….

Quindi in sintesi, non è facile aggiudicarsi dei certificati e vi è molto lavoro di ricerca in preparazione alle aste.

Ad ogni modo i Tax Lien rimangono uno strumento affascinante e la difficoltà iniziale, per chi si cimenta in questo tipo di attività, verrà certamente ripagata acquisendo un interessantissimo know how e magari a medio lungo tempo ci si potrebbe pure creare un portafoglio di immobili attraverso il foreclosure.

E’ chiaro che nel breve periodo l’investimento non offre prospettive di guadagno entusiasmanti (supponendo di partire il primo anno con 10.000 dollari e successivamente con 30-50.000, supponiamo si riesca ad incassare a regime un 15% su 50.000 sono circa 7.500 dollari a cui togliere il 26% di capital gain se ci riportiamo in italia i profitti), però nel medio/lungo termine, se ci si applica con costanza ed abnegazione, i risultati arriveranno, se non altro grazie anche alle rendite composte (ricordiamo che l’incasso dell’interesse è pressochè certo e continuando a reinvestire i profitti il gioco si fa interessante…).

Ed ora diamo un occhio a quelli che sono i costi, fermo restando che è possibile operare come persona fisica, è consigliabile operare con una LLC (una sorta di srl americana).

Mi sono informato un po’ su quelli che potrebbero essere i costi: esiste già chi in Italia, forte dell’esperienza fatta negli ultimi 10 anni, si è organizzato ed offre un pacchetto chiavi in mano per esplicare tutte quelle noiose e scomode attività iniziali per chi si muove per la prima volta in questo settore che sono:

  • Costituzione di una società LLC in USA
  • Servizio di Registered Agent
  • Sede Legale con indirizzo fisico in USA
  • EIN number (partita Iva americana)
  • Assistenza ed apertura conto corrente Business su banca americana.

Per un costo una tantum di circa 1.500$.

Poi ogni anno, tra costi statali e dichiarazione dei redditi per la nostra LLC siamo sui 750$.

Dopodichè abbiamo la tassazione sulla LLC che segue questi scaglioni:

  • 10% fino a $9.700 di profitto
  • 12% fino a $39.375 di profitto
  • 21% oltre $39.375 di profitto (tassazione fissa)

Sui profitti come si diceva, oltre a pagare le tasse americane, come da schemino qui sopra, si paga anche la differenza in Italia (per la plusvalenza riportata in patria).

Per esempio (come persona fisica italiana):
$9000 di profitto della società USA (tassa da pagare in USA 10%); se si decide di portare i profitti in Italia, la tassazione da pagare in Italia per differenza (26%-10%) sarà del 16%.

Quindi in sintesi mettiamo a budget 50.000 dollari in Tax Lien, siamo bravi, lavoriamo sodo e con costanza di sera dopo il lavoro, selezioniamo almeno un centinaio di immobili, partecipiamo a decine di aste durante l’arco dell’anno in modo da investire tutti i nostri 50.000 euro (una Tax Lien è circa l’1-2% del valore dell’immobile ed inizialmente meglio stare su immobili non da milioni, quindi acquisteremo tasse di qualche migliaio di dollari l’una, è chiaro che ne dobbiamo acquistar almeno 10-20).

Supponiamo di incassare un 15% (non si riesce continuamente a fare girare il denaro di conseguenza verosimilmente un 15% è già un ottimo risultato!).

Realizziamo 7.500 paghiamo il 10% di tasse ma portiamo anche in deduzione i costi del commercialista ed altro… rimettiamo in circolo il denaro.

Verosimilmente dopo 6-7 anni (grazie alle rendite composte), è possibile generare delle entrate che possano essere paragonate ad un reddito vero e proprio:

anno importo investito profitto
 $             50.000,00  $   7.500,00
1  $             57.500,00  $   8.625,00
2  $             66.125,00  $   9.918,75
3  $             76.043,75  $ 11.406,56
4  $             87.450,31  $ 13.117,55
5  $           100.567,86  $ 15.085,18
6  $           115.653,04  $ 17.347,96
7  $           133.000,99  $ 19.950,15
8  $           152.951,14  $ 22.942,67
9  $           175.893,81  $ 26.384,07

 

Bene, lo scopo dell’articolo era fare una panoramica molto generale su un interessantissimo strumento poco conosciuto per generare delle rendite sicure.

Togliamoci subito dalla testa false illusioni, nulla è facile e gratuito, men che meno il mercato delle Tax Lien, occorre guadagnarselo con l’esperienza, il sacrificio ed acquisendo sempre maggiore competenza, il prezzo va pagato!… ma i frutti sono prelibati.

Spero di aver suscitato in voi la curiosità, ed avervi stimolato con qualcosa di nuovo.

Buon investimento! 😉

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