Come approcciare un’asta immobiliare – consigli

Recentemente ho frequentato un seminario dove un esperto parlava di come approcciare un’asta immobiliare.

Gli argomenti trattati mi sono parsi interessanti ed esposti con notevole chiarezza, ragion per la quale ho deciso di pubblicare il contenuto di questo incontro.

Mi preme sottolineare che, non essendo un esperto in materia di aste, quello che riporto in questo articolo non deve essere preso alla lettera e certamente verificato dal lettore.

Di seguito i contenuti del seminario:

Gli ultimi 4 anni hanno facilitato molto gli acquisti all’asta.

Una volta non si poteva fare il mutuo, vi erano tempi lunghi per la liberazione, non si poteva vedere la casa dall’interno e quindi le aste erano di appannaggio solo dei professionisti.

Ultimamente sono state varate nuove leggi che hanno agevolato la partecipazione, dopo l’aggiudicazione dell’immobile si hanno 120 giorni per pagare, e quindi ci sono i tempi tecnici per richiedere il mutuo con le banche convenzionate con le aste.

Da 2000 aste che c’erano a Verona circa 4 anni fa siamo passati a 300, questo denota il cambiamento di accesso a questo strumento di acquisto e certamente la crescita di una città viva dal punto di vista immobiliare.

Acquistare all’asta non è per forza sinonimo di affare, infatti molti si basano esclusivamente sulla perizia, ma una perizia può essere stata fatta anche 3 o 4 o più anni fa in quanto l’iter che compie una casa prima di arrivare all’asta è piuttosto lungo; quindi ci possono essere delle perizie che stimano delle case ad un valore che non è più quello attuale e si potrebbe incappare in immobili con un valore stimato da perizia di un +30/40% in più rispetto al valore di mercato attuale.

Dove trovare le case all’asta? Esistono diversi portali nazionali come astalegale.net o ancora il portale vendite pubbliche oppure basta andare sul sito del tribunale.

Su questi siti è possibile trovare tutti i documenti come il bando, l’avviso di vendita, la perizia, foto e quant’altro.

Dalla perizia e parlando con il custode dell’immobile è possibile verificare lo stato di possesso dell’immobile ossia se è occupato, se c’è assegnazione di casa coniugale (questo caso va trattato da un professionista), se c’è un affitto in atto, se la persona ha il titolo (normale contratto) per occupare legittimamente l’immobile o se non lo ha. Se l’occupante ha un regolare contratto d’affitto stipulato prima della confisca dell’immobile occorre aspettare che scada prima di liberare l’immobile.

Se la casa è abitata dal proprietario o da una persona che non ha titolo, con spese a carico della procedura (non è onere dell’acquirente), il custode provvederà a liberarla in tempi a Verona relativamente veloci (3-6 mesi).

Quando individuiamo una casa all’asta che ci interessa andiamo a leggere l’avviso di vendita dove ci sono istruzioni e date da rispettare.

Per poter visionare la casa occorre mandare una mail (meglio una pec con allegato il documento di identità) al custode giudiziario che è un avvocato, quest’ultimo risponderà più o meno celermente.

Il custode indicherà un giorno per le visite ed un ora, solitamente in quel giorno vengono organizzate tutte le visite all’immobile e si avranno 10-15 minuti di tempo per visionarlo non di più, ragion per cui occorre avere un occhio esperto per individuare eventuali vizi velocemente (meglio servirsi di un esperto).

Le visite sono singole, non si può visionare l’immobile per legge insieme agli altri partecipanti all’asta per ovvi motivi (evitare che i partecipanti si mettano d’accordo).

Occorre quindi preparare una busta chiusa da depositare entro e non oltre le 12 del giorno che precede l’asta, altrimenti si perde la possibilità di partecipare all’asta, contenente un assegno circolare del 10% del prezzo offerto, carta di identità e codice fiscale ed il modulo di partecipazione all’asta, dove ci sono il nome del partecipante, la cifra offerta, il giorno dell’asta ed altre info.

L’immobile, come già detto, si può pagare con un mutuo ma attenzione, verificare prima eventuali vizi durante la breve visita all’immobile o mediante la perizia perché, se il perito della banca trova dei vizi importanti tipo difformità urbanistiche (che sono scritte nella perizia) e non concede il mutuo, noi non possiamo comprare l’immobile e perdiamo quel 10% dell’offerta sull’immobile depositato tramite assegno circolare.
Dopo la visita occorre verificare quello che c’è scritto nella perizia, molto importante: stato di possesso, difformità urbanistiche, spese condominiali, piena proprietà dell’immobile, se vi è comodato d’uso, se si vende usufrutto dell’immobile ecc…, nuda proprietà.

Per quanto riguarda le spese condominiali non dobbiamo pagarle tutte, dobbiamo pagare solo l’anno in corso e quello precedente in base all’anno di gestione dei condomini che alcune volte coincide con l’anno solare da gennaio, altre volte è diverso.

Ora vediamo come avviene l’offerta…facciamo un esempio: c’è una casa all’asta, il valore di perizia è 100000 la base d’asta è 75000 non possiamo offrire il 25% in meno già dalla prima asta.

Conviene sempre fare l’offerta minima in quanto, contrariamente a quanto si può pensare, non funziona che il giudice apre le buste e la casa se la aggiudica chi ha offerto in busta di più, infatti durante l’asta si può rilanciare (ad un minuto di distanza uno dall’altro), quindi non è saggio offrire subito di più della offerta minima in quanto, se siamo gli unici, ci aggiudichiamo l’immobile ad un prezzo maggiore rispetto quello a cui avremmo potuto aggiudicarcelo.

Ultimamente hanno implementato anche le aste online, infatti il curatore fallimentare può scegliere la modalità di vendita attraverso il tribunale o dare a delle società private il compito di vendere l’immobile.

Attualmente la vendita si fa sia offline e online contemporaneamente, il giudice durante l’asta in camera di commercio, oltre ad aprire le buste, vedrà anche le offerte che arrivano online.

Nel caso delle offerte online esse vengono accompagnate non da un assegno ovviamente ma da un bonifico, il bonifico va fatto 3-4 giorni prima perché deve essere verificato e poi occorre compilare il form delle aste online per lasciare i propri dati.

Non è detto che la prima asta vada deserta e dipende esclusivamente dalla perizia, se la perizia stima effettivamente un valore di mercato corretto, poiché si può aggiudicarsi l’immobile ad un 25% in meno rispetto al valore effettivo di mercato, che non è male,  fin dalla prima asta potrebbero esserci persone interessate.

Oggi all’asta si può ottenere un risparmio che va dal 10 al 25%, non è più come anni fa dove si spuntava fino ad un 50-70%…, questo perché i partecipanti sono molti di più grazie alle agevolazioni introdotte e dagli operatori ed intermediari attivi che accompagnano gli aspiranti compratori.

Ma come avviene in pratica l’asta? Il giorno dell’evento si presenta il notaio in camera di commercio con una serie di buste per le case che verranno prese in considerazione.

Supponiamo ci siano 0 buste per la casa X, 1 busta per la casa Y, 3 buste per la casa Z. Per la casa con zero buste, la casa verrà ripresa in considerazione alla prossima asta (tra due o tre mesi) con un decremento del prezzo di base del 25% in meno rispetto oggi.

La casa Y verrà aggiudicata all’unico offerente.

La casa Z ha tre offerte, il notaio chiama a se i tre offerenti, poi guarda le offerte online, ce ne sono altri 2…, tutti hanno fatto offerta minima (100000) eccetto una persona che ha offerto 105000.

Il notaio chiederà chi vuole rilanciare sopra i 105000.

Case da 100000 hanno rilanci da mille, case più costose hanno rilanci più importanti (2000, 5000).

Se durante l’ultimo minuto non è avvenuto nessun altro rilancio, l’ultimo a rilanciare si aggiudica l’immobile.

Non tutte le aste hanno queste regole, un buon 80% si.

La casa una volta aggiudicata (se si paga in contanti e non con mutuo) si salda al notaio dell’asta entro 120 giorni con assegni circolari, se viene usato il mutuo le procedure sono quelle simili a una compravendita normale.

Successivamente il giudice dovrà firmare l’atto di trasferimento, e ci vorranno almeno un paio di mesi, dopodichè si entrerà in possesso dell’immobile, a meno che non ci siano anche bambini fra gli occupanti, in quest’ultimo caso i tempi si potrebbero allungare di qualche mese.

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