Verso la messa a reddito dell’immobile – Diario di bordo Fase 3 (La proposta, il preliminare, il mutuo)

Ed eccoci alla terza fase verso la messa a reddito dell’immobile affitto ad universitari, chi non avesse letto le precedenti può prima affrontare la lettura dei seguenti articoli:

introduzione
acquisto immobile da locare ad universitari investimento profittevole?
la ricerca-dell’immobile sul campo

Devo premettere che aimè, come il minatore che arriva a 5 cm dalla vena d’oro (sarà oro o bronzo? questo è da vedere) sono stato obbligato a fermarmi dalle circostanze, ed ora spiegherò il perché.

Dopo aver setacciato una serie di immobili, come spiego nel capitolo la ricerca-dell’immobile sul campo, ho scelto un immobile specifico su cui fare una proposta d’acquisto.

Prima di effettuare la proposta ho chiesto i seguenti documenti:

  • Documentazione di provenienza
  • Documentazione urbanistico edilizia
  • Documentazione tecnica (APE)
  • Documentazione catastale
  • Documentazione ipotecaria (ispezione ipotecaria)
  • Documentazione condominiale (attestazione relativa ai pagamenti in corso, ultimo verbale di assemblea, regolamento condominio)

E’ infatti buona norma, anche se poi i controlli prima del rogito verranno fatti dal notaio ed anche mediante la perizia di mutuo, visionare il numero maggiore di carte possibili per evitare brutte sorprese, ed insistere per il recupero delle carte, anche se l’agente mostra riluttanza….

Ho fatto una proposta di acquisto vincolata da clausola sospensiva, nel caso non avessi ottenuto il mutuo.

La proposta è stata formalizzata in data 5/11/2019.

L’immobile era sul mercato a 118.000 ho offerto 110.000.

La proposta è stata accettata da parte venditrice dopo una settimana ponendo una firma per accettazione sulla medesima.

In Data 12/11/2019, con la mia firma per avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta, il documento si è trasformato in preliminare d’acquisto.

Nel preliminare è stata inserita la data del rogito entro e non oltre il 30 marzo.

Alla proposta sono state allegate le planimetrie catastali e le visure storiche sull’immobile.

A questo punto è subentrata la fase più delicata ossia la ricerca del mutuo.

Premetto che mi ero già informato in merito alla mia solvibilità velocemente senza troppi approfondimenti presso la mia banca, la quale mi aveva riferito che in linea di massima problemi non ce ne sarebbero stati.

Quindi ho individuato 3 banche con il comparatore mutui online (MutuiOnline.it), portale affidabile per una primo generico confronto dei mutui che offrissero un tasso di interesse competitivo, ed ho preso appuntamento con il direttore della filiale più vicina.

Le banche nell’ordine sono Deutsche Bank, BNL, Unicredit (che è la banca dove sono correntista).

Il 15/11 ero già in Deutsche Bank ed è qui che ho appreso, “con una doccia fredda”, che la banca non avrebbe potuto concedermi il mutuo, non tanto per la capacità economica, avendo un discreto reddito, della liquidità da parte, casa di proprietà e non avendo contratto alcun tipo di debito, ma per il semplice fatto di aver cambiato lavoro durante l’anno.

A marzo 2018 infatti, dopo essermi licenziato come dipendente da una società di informatica, mi sono messo a partita IVA e quindi, pur essendovi continuità di tipologia lavorativa (faccio sempre il programmatore) cambiava l’inquadramento fiscale da dipendente ad autonomo.

In questo caso le banche chiedono da uno a due 730 col nuovo inquadramento, e non avendo maturato ad oggi nemmeno il primo 730 col nuovo inquadramento mi vedo bocciata la mia richiesta di mutuo!.

Purtroppo questo parametro è estremamente importante per giudicare la solvibilità di una persona e se viene a mancare, anche se la tua economia personale e solida e sana, la richiesta salta.

E così è stato prima Deutsche Bank, poi BNL ed infine la mia banca mi hanno negato la concessione del mutuo.

Il direttore di Unicredit, dopo aver preso in considerazione svariati documenti da me prodotti, purtroppo si è visto costretto a rifiutarmi il mutuo ed alla richiesta di quali prerequisiti devono essere soddisfatti perchè la mia domanda venga accettata, ecco la risposta: “affinchè I redditi possano essere valorizzati occorre una dichiarazione dei redditi regolarmente presentata con ricevuta dell’Agenzia delle Entrate”.

Quindi signori per ora la mia ricerca si deve purtroppo interrompere momentaneamente.

Considerazioni doverose da fare:

Errori fatti:

  • non aver valutato seriamente la mia solvibilità presso le banche prima di buttarmi alla ricerca dell’immobile.
  • proposto un prezzo di acquisto troppo alto (ho proposto al venditore ciò che probabilmente si aspettava 110000 a fronte di 118000 di richiesta, avrei dovuto proporre l’acquisto a 100000).
  • aver scritto una clausola sospensiva per il mutuo troppo generica: “La presente è vincolata con la clausola sospensiva a delibera di mutuo a favore del proponente acquirente”.

Meglio sempre dettagliare la clausola sospensiva inserendo l’importo che si intende ottenere ed altro.

Non posso rimproverare a me stesso di non avere agito (ho studiato, individuato l’immobile, fatto una proposta e sono arrivato ad un soffio dalla conclusione).

Rimane l’amarezza di avere incanalato così tante energie e speso tempo senza fare goal per ora, mi preparo al secondo tempo con una maggiore consapevolezza però…

L’esperienza non è stata inutile, ho imparato infatti molte cose in pratica che prima non conoscevo, conosco meglio la zona, i prezzi delle case, alcune procedure, ho parlato già con le banche, conosco tutte le agenzie immobiliari, con qualche agente ho stretto rapporti che torneranno utili in futuro, ho conosciuto dei consulenti del credito che potrebbero aiutarmi in futuro.

Si dice che una persona non raggiunge un obiettivo solo perché non ha voluto in quanto insistendo ad oltranza, rimodulando, se veramente sei ossessionato il traguardo lo raggiungi, ed è assolutamente vero!.

In realtà non ero così motivato all’acquisto dell’immobile, e sapete perché? Non mi convinceva fino in fondo per una serie di motivi:

  • Il prezzo della proposta era troppo altro, dovevo proporre un prezzo inferiore.
  • L’immobile non aveva proprio le caratteristiche ideali (solo 3 stanze ed un bagnetto) mentre avrei desiderato trovarne uno con 4 stanze (due matrimoniali e due singole) + 1 o 2 bagni. Di conseguenza il cashflow generato appena sufficiente forse, comunque troppo risicato.

In realtà, dopo aver appreso che per le banche non ero solvibile, ho interpellato due consulenti del credito.

Il primo mi ha proposto la strada di inserire come garante esterno all’atto di mutuo la moglie.

Il secondo di provare la strada del business plan.

Se fossi stato veramente convinto avrei tentato di percorrere la prima e poi eventualmente la seconda strada, quest’ultima con un successo certo in quanto mia moglie è dipendente a tempo indeterminato da 20 anni.

Evidentemente la spinta, a causa delle motivazioni di cui sopra, non era così forte.

In sintesi, oltre ad acquistare magari a 10000 euro più del dovuto l’immobile, pur essendo un buon appartamento in ottime condizioni, non mi convincevano i mq (un po’ meno di 90) e la planimetria: tre stanze ed un piccolo bagno.

L’esperienza fatta, alla luce di quanto visto fino ad ora, rafforza l’idea in me che per ottimizzare la resa, l’appartamento debba avere almeno 120mq ed essere composto da 4 stanze (magari due matrimoniali e due singole) e possibilmente due bagni, e debba potersi affittare facilmente almeno a 1200 euro mensili, allora lo sbattimento per la gestione affitti inizierebbe ad essere sufficientemente ricompensato.

Prendersi l’onere di gestire un immobile che magari al netto di tasse spese e mutuo ti lascia in tasca 200-300 euro a mio modo di vedere non ne vale la pena.

Il prossimo step (il numero 4) descriverà nel dettaglio i requisiti dell’immobile che cercherò verosimilmente a partire da settembre prossimo, allora dovrei essere solvibile per le banche in quanto in possesso del primo 730 come autonomo.

Al prossimo step allegherò anche un nuovo business plan con conto economico e dati di dettaglio.

Alla prossima puntata allora! 😉

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