Verso la messa a reddito dell’immobile – Diario di bordo Fase 2 (La ricerca dell’immobile sul campo)

Dopo aver investito del tempo allo studio del piano di business (si legga l’articolo), una fase in realtà piuttosto lunga con battute di arresto che si è protratta per 2-3 anni (per motivi personali e per il dubbio che il tipo di investimento non producesse le mie aspettative di resa), raccolte sufficienti informazioni, ho deciso che era ora di passare alla fase operativa.
Mi sono dedicato quindi alla ricerca attiva sul campo.

Ho deciso di investire nel quartiere di Borgo Roma (Verona) per le potenzialità descritte nell’articolo… questa fase è durata circa un mese, durante il quale ho parlato in più battute con le agenzie immobiliari di zona (una decina), da queste ho raccolto informazioni non solo sugli immobili in vendita che potevano avere le caratteristiche adatte all’investimento che voglio fare, ne ho visionati circa una decina per ora (non molti ma il quartiere non offre tantissime possibilità di acquisto in questo momento su immobili del taglio che sto cercando), ma anche informazioni relative alle pratiche di affitto, alla richiesta di mercato delle camere per affitto, informazioni sul canone concordato e massimali oltre ai quali non è possibile affittare l’immobile ecc…

In sostanza parlando coi professionisti del mercato immobiliare e ricercando concretamente l’appartamento mi sono fatto una idea molto più precisa e concreta sui seguenti punti:

Volevo acquistare un immobile a sconto del 20-30%….mi sono reso conto che è estremamente difficile in questo quartiere trovare immobili a sconto, di immobili all’asta della tipologia che cercavo neanche l’ombra; è possibile trovare delle “occasioni” da ristrutturare (ma occorre spendere molto in ristrutturazione).

Non voglio affrontare una ristrutturazione perché per motivi di inquadramento lavorativo oggi non potrei beneficiare degli incentivi.

Ho un budget limitato in questo momento e posso permettermi una operazione che complessivamente non deve superare i 150000 euro (compreso mutuo).
Durante la ricerca dell’immobile ho capito in pratica cosa significhi la famosa teoria del mercato efficiente: c’è poco da fare, se la casa ha un determinato prezzo nel 99% dei casi c’è sempre un motivo per cui ha quel costo ed è dura trovare occasioni in generale, nessuno vuole svendere la propria casa, probabilmente occorrerebbe fare ricerche che durano diversi mesi o superano l’anno per incappare nell’immobile perfetto, prerogativa di chi opera costantemente nel settore, quindi convogliare molte energie e tempo, un lavoro vero e proprio, ma io faccio un’altra professione e non posso dedicare tutto questo tempo….

Ho raccolto da più voci all’unanimità che la richiesta di camere da parte degli universitari supera l’offerta, c’è molto mercato e affittare l’immobile non dovrebbe costituire un problema.

Ho realizzato che un trilocale frazionabile in 4 camere singole più bagno od in alternativa il trilocale con tre camere doppie e due bagni (configurazione che cercavo per ottimizzare la resa), con il budget a disposizione è difficile trovarlo, in quanto occorre ristrutturare e fare un bagno in più oppure occorre andare su appartamenti di maggior metratura in buono stato (non da ristrutturare per i motivi descritti prima) ed i costi lievitano di almeno 20-30000 euro rispetto i 150000 detti.

Ora so anche con maggior precisione che ROI netta è possibile aspettarsi da un affitto di un immobile con 3 camere singole o una doppia + due singole, configurazione a cui mi orienterò in quanto compatibile con il mio budget, rinunciando a quella iniziale di 4 singole, e di conseguenza rinunciando ad un po’ di profitto in più.

Le entrate nette possono aggirarsi da un 6 ad un 7% fino ad un 8% nei casi di massima ottimizzazione (con la mia configurazione se spunto un 7% sono bravo :-)).
Ho valutato una ventina di immobili, ne ho visionati una decina, la rosa si è ristretta a tre e dopo averli visitati più di una volta ho deciso di fare una proposta su un due camere matrimoniali + soggiorno (che diventerà altra camera) + cucina abitabile e bagno.

L’immobile non necessita di ristrutturazione, dovrebbe bastare una rinfrescata e qualche lavoretto.

Parliamo ora di numeri:
La proprietaria chiede 118000, farò una proposta a 110000… è plausibile che accetti o comunque con una controproposta a 114000 mi auguro accetti.

Arrotondiamo per eccesso a 115000:

Ho intenzione di fare leva con un mutuo all’80% (è questa, a mio parere, la mossa più intelligente da fare oggi approfittando dei tassi molto bassi), un mutuo trentennale all’1,5% di tasso fisso di 92000 euro comporta una rata mensile di circa 300 euro.

Le tasse di acquisto purtroppo in Italia sono molto alte ed i balzelli tanti, ad ogni modo tra spese di mediazione (3500), istruttoria mutuo (3500), atto acquisto casa e atto di mutuo (2000+1500 euro), tasse seconda casa (7700) se ne vanno almeno 18000 euro), stimo poi un 2000 euro di ristrutturazione (lavori in in cartongesso), 6000 euro per mobili + cucina e, siccome le sorprese ci sono sempre, mi tengo largo con un 5000 euro di spese varie.

Dopo le mie ricerche concrete ho anche una idea più precisa sui prezzi medi di mercato degli affitti in Borgo Roma:
stanza singola 300-350 più spese e singola 200-230 più spese.

Ora si vedrà in corso d’opera come affittare l’immobile ma l’idea è di affittare complessivamente le 3 stanze a circa 1100 euro (dipenderà dal massimale di affitto deliberato dalle associazioni di categoria oltre il quale non si può andare con canone concordato) + 3000 euro spese condominiali.

Le spese condominiali me le accollerò io come proprietario ed offrirò un all inclusive all’universitario che non dovrà occuparsi di domiciliare le bollette.

Lo specchietto riassume le entrate/spese annuali preventivate, si è detto 1100 euro mensili di canone + spese (3000 euro anno) fanno 16200 euro/anno.

Sottraiamo manutenzione ordinaria (caldaia, idraulico, varie…500 euro), imu e tasi (circa 1300 euro con lo sconto 25% dell’imu se si affitta ad universitari sono circa 1000 euro), cedolare secca calcolata sugli affitti meno le spese ossia 1320 euro., 12 rate di mutuo annuali (309 euro * 12)… il valore della rata è calcolato sul tasso attuale (mutuo fisso 1,57%).

Sottratte queste spese rimangono 7388 euro di utile ossia 615,67 euro/mese, che sono il netto che rimane sottratta la rata di mutuo; ad estinzione mutuo il netto sarebbe di 906 euro che significa rispettivamente un ritorno sull’investimento del 7,43% dopo l’estinzione del mutuo, ma poiché nell’operazione ho messo di mio 54000 euro in realtà la ROE ossia return of equity (ritorno sull’investimento effettivo, ossia sul denaro messo realmente) è del 20,01% a mutuo estinto.

Ora però non stiamo considerando il fatto che l’immobile prima o poi avrà bisogno di ristrutturazione straordinaria se pensiamo a lungo termine, nell’ipotesi dovessimo rivenderlo supponiamo tra trent’anni certamente saremo obbligati a vendere a sconto, oppure sarà necessario portarlo al grezzo, ristrutturarlo e venderlo spuntando il prezzo corrente di mercato di allora.

Per fare un esempio se voglio rivendere tra trent’anni l’immobile senza rimetterci, ossia al valore equivalente a quello a cui ho acquistato oggi, occorrerà mettere in conto facciamo un 50000 euro di ristrutturazione completa degli impianti pavimenti ecc… in più non dimentichiamoci che ho speso anche 18000 euro di tasse d’acquisto e 6000 euro di mobili, totale 74000 euro.

Spostiamoci su un ragionamento ulteriore:
facciamo il calcolo di quanto utile potrebbe generare l’immobile in trent’anni: utile mensile (597) *360 mensilità=215000
Nel frattempo il mutuo ci ha anche pagato la casa, in sostanza 115000-92000 ossia 23000 euro ce li abbiamo messi noi ma i rimanenti 92000 di rata di mutuo li hanno pagati gli inquilini.

Quindi il nostro profitto in trentanni è di 215000 + 92000? ….NO, a questi 92000 dobbiamo sottrarre le spese per la ristrutturazione straordinaria ossia supponiamo 50000 euro e le tasse d’acquisto che sono una spesa viva che mai più recupereremo per un totale di 68000, quindi 92000-68000=24000 rappresenta l’utile realmente realizzato con la rata del mutuo pagata dai conduttori dell’immobile.

In sintesi se dopo trent’anni decidiamo di ristrutturare l’immobile, metterlo in vendita riprendendo quantomeno il valore iniziale dell’appartamento (non stiamo prendendo in considerazione che il mercato immobiliare si sia rivalutato ne svalutato, ipotesi neutra… gli immobili si rivaluteranno più o perderanno il loro valore nel lungo termine…? chi lo può sapere?) avremo realizzato complessivamente:
215000 euro che sono l’utile netto percepito dagli affitti in trent’anni più 24000 euro ossia la parte di casa acquistata con la rata del mutuo a cui abbiamo sottratto le spese di ristrutturazione straordinaria e le tasse d’acquisto pagate).

Concludendo 215000+24000=239000 euro di utile ossia 663 euro/mese di media. Una ROE complessiva dopo trent’anni del +440% avendo iniettato solo 54000 euro di liquidità.

Ho voluto rendevi partecipi dei miei ragionamenti con una serie di calcoli, per simulare il possibile utile complessivo che si potrebbe ottenere dopo trent’anni; ovviamente questo non va preso alla lettera per due motivi:
• perché i miei calcoli possono contenere errori (e se vi sono degli errori vi invito a segnalarmeli nei post in calce alla pagina, così perfezioniamo la stima ;-)).
• perché la realtà cambia in continuazione, le variabili in gioco sono tantissime, questo è solo un prospetto che ci può dare una idea, chi può dire se il mercato tra 10 anni sarà lo stesso, se i prezzi degli affitti saranno cambiati, e le tasse saranno le stesse (siamo in Italia… le tasse e le leggi continuano ad essere modificate senza pianificazione e in modo caotico) e l’occupazione delle stanze si manterrà costante 12 mesi all’anno per trent’anni senza qualche mese di stanze sfitte?, me lo auguro ma è una previsione ottimistica.

La stima è stata fatta su un immobile che non è ancora mio, se la proposta verrà accettata procederò con il preliminare , cercherò di ottenere credito con un mutuo e successivamente rogiterò altrimenti raccoglierò forze ed entusiasmo e mi rimetterò alla ricerca di un altro immobile.

Vi aggiornerò nel prossimo articolo… vado avanti…

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