La proposta irrevocabile d’acquisto

Abbiamo parlato diverse volte di controllo dell’investimento, è noto infatti che il rischio insito nell’investimento dipende in buona parte dalla non conoscenza del sottostante (ossia il bene su cui investiamo).

Più la nostra consapevolezza è maggiore più abbassiamo il rischio.

Ecco che se abbiamo deciso di acquistare un immobile diventa essenziale capire bene tutti i passaggi di rito che riguardano l’acquisto del bene e le eventuali insidie che si nascondono.
Prima di addentrarmi nello specifico è doverosa una premessa, non sono un Notaio ne un avvocato percui quello che ho scritto in questo articolo è frutto di una ricerca personale attraverso internet e parlando con professionisti del settore, per tutelarmi nell’acquisto di immobili.

Ritengo interessante e utile condividere le informazioni raccolte ma la materia è complessa e solo un professionista che opera in questo settore specifico potrà illustrarvi con dovizia di particolari precisione e senza errori tali argomentazioni.
In sintesi Disclaimer!: Prendete con spirito critico quello che riassumerò qui di seguito, verificatelo su siti specifici, blog notarili o di avvocati specializzati in diritto immobiliare, è frutto di ricerche e potrebbe essere soggetto ad errori!.

Per un approfondimento delle tematiche, prima di procedere con una compravendita, consultate la correttezza di quanto riportato qui sotto con un professionista!.

Una volta individuato l’immobile è arrivato il momento di concretizzare.

L’acquisto di un immobile attraversa tre passaggi:

  1. La proposta irrevocabile d’acquisto
  2. Il preliminare di compravendita
  3. Il rogito

Definiamo intanto cosa è una proposta d’acquisto: è un documento che impegna la parte acquirente all’acquisto, più della semplice “stretta di mano” diciamo così…, in quanto il documento sottoscritto dalle parti è accompagnato da un assegno non trasferibile intestato al venditore emesso da parte acquirente.

Tale assegno, detto anche caparra confirmatoria, ha lo scopo di “impegnare” la parte aquirente ad onorare gli impegni presi, una volta che la parte promittente venditrice ha accettato la proposta, pena la perdita dei soldi dell’assegno.

Facciamo un esempio, supponiamo che l’acquirente abbia emesso un assegno di 10.000 euro per l’acquisto di una casa che costa 120.000 euro e successivamente per qualche motivo non voglia o non possa più acquistare la casa; l’assegno verrà comunque consegnato al venditore dall’agente immobiliare (che lo custodiva) e successivamente incassato e l’acquirente perderà la caparra.

Viceversa se è il venditore a rinunciare alla transazione sarà quest’ultimo a dover ritornare all’acquirente l’assegno ricevuto (o non riceverà l’assegno se questo era in custodia all’intermediario) oltre a dover corrispondere all’acquirente un indennizzo pari al valore dell’assegno.

In sintesi sia il venditore che l’aquirente, se non onorano l’impegno preso, perderanno una cifra di denaro pari alla caparra confirmatoria.

La proposta deve contenere un termine oltre il quale scade e non ha più valore.

La proposta non deve contenere clausole vessatorie (quelle scritte piccoline che, in malafede, producono uno squilibrio a danno dell’acquirente).

La proposta viene sottoscritta in agenzia, occorre leggerla molto bene e se non si capisce qualcosa chiedere spiegazioni.

L’accettazione del venditore deve arrivare per iscritto o via pec o con una raccomanadata/telegramma per essere valida.

Importane è controllare che in mancanza di accettazione del venditore l’agenzia non pretenda una commissione.

Il periodo inserito per la accettazione della proposta solitamente è di circa una settimana (o due), può essere anche più breve, entro questo periodo il venditore è tenuto a far sapere se accetta o rifiuta la proposta.

La proposta solitamente contiene uno spazio delle note libero dove, nel caso si volesse acquistare con mutuo la casa e la banca non garantisse con una delibera prima della proposta l’erogazione del mutuo, cosa che avviene solitamente, occorre aggiungere la famosa clausola sospensiva, che invalida la proposta in caso la banca non concedesse successivamente il mutuo.

E’ chiaro che la clausola sospensiva va ad indebolire la proposta agli occhi del venditore, perché la vendita non sarà certa fino a che la banca non emetterà la delibera per la concessione del mutuo, ma è una condizione necessaria al fine di tutelare parte promittente acquisto in caso di mancata erogazione del mutuo.

Allegare alla proposta planimetrie catastali visure e documenti che si ritengano utili alla definizione degli accordi è certamente cosa utile. Occorrerà esplicitare nelle note gli allegati che accompagnano la proposta (allegato1, 2 ecc, identificare con un nome univoco l’allegato ed esplicitare nelle note che il medesimo fa parte della proposta).

Poichè la proposta, una volta accettata, acquista valore preliminare, o meglio si configura come preliminare del preliminare, è necessario che contenga le clausole importanti che verranno ribadite in quest’ultimo:

occorre prevedere la risoluzione della proposta qualora emergessero maggiori oneri di spesa o eventuali pesi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, problematiche relative alla conformità urbanistica o catastale della casa, allo stato degli impianti, ecc…. quindi sarebbe meglio includere una clausola simile a questa nelle note: “Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, diritti di terzi in genere, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche”

Occorre pretendere la fotocopia della proposta e dell’assegno emesso.

E’ inoltre bene sapere che qualsiasi modifica della proposta la rende nulla.

Una proposta d’acquisto standard in generale ha la seguente struttura:

  • Dati del sottoscritto (parte promittente acquisto ossia chi ha intenzione di comprare)
  • Promessa di acquisto
  • Descrizione precisa dell’immobile con indicazione dei dati catastali
  • Condizioni immobile (libero o occupato)
  • Dichiarazione venditore in merito a:
    • norme edilizie ed urbanistiche
    • agli impianti
    • esistenza di trascrizioni pregiudizievoli
    • stato spese condominiali
  • prezzo di acquisto offerto
  • condizioni di pagamento (in quante tranche e quando)
  • Dati dell’assegno di caparra confirmatoria che si allega alla proposta
  • Data dell’atto notarile ed eventualmente il nome del Notaio e luogo di stipula.
  • Termine della proposta
  • Compenso di mediazione (subordinato ad accettazione della proposta)
  • Dichiarazione da parte promittente che l’immobile è piaciuto e verrà trasferito nello stato in cui è stato visto e che si accettano le norme condominiali
  • clausole aggiuntive (NOTE) dove includere eventuale clausola sospensiva mutuo o esplicitare il nome degli allegati che accompagnano la proposta, o altro…

Per concludere riassumiamo con una checklist le cose da tenere ben presenti quando ci accingiamo a compilare e sottoscrivere una proposta d’acquisto

    • La proposta va compresa molto bene prima di essere firmata
    • La proposta deve contenere un termine dopo il quale decade
    • La proposta non deve contenere clausole vessatorie
    • Controllare che l’agenzia non pretenda commissioni in caso di non accettazione del venditore
    • La proposta deve essere accompagnata da un assegno non trasferibile intestato al venditore (e non all’agente!)
    • (in caso di acquisto con mutuo, se non si è certi che la banca erogherà il mutuo) aggiungere nelle note la clausola sospensiva
    • Includere clausole di tutela per l’acquirente tipo: “Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, diritti di terzi in genere, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche”
    • Pretendere fotocopia della proposta e dell’assegno emesso
    • prima di firmare la proposta prendere visione del regolamento condominiale
    • Verificare che la planimetria di fatto dell’immobile corrisponda alla planimetria catastale (se così non fosse è dovere del venditore ripristinare lo stato di fatto prima del rogito)
    • L’accettazione della proposta da parte del venditore deve avvenire mediante una pec/raccomandata per essere valida.

Inoltre si suggerisce di farsi fornire dall’agente i seguenti documenti/visure per fare i primi preliminari controlli:

  • Documentazione di provenienza
  • Documentazione urbanistico-edilizia
  • Documentazione tecnica (APE attestato prestazione energetica)
  • Documentazione catastale
  • Documentazione ipotecaria (ispezione ipotecaria)
  • Documentazione condominiale (regolamento di condominio ed attestazione relativa pagamenti in corso – ultimo verbale condominiale)

A titolo esemplare allego un fac-simile di proposta d’acquisto: Proposta d’acquisto FAC_SIMILE.

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