Corwdestate crowdfunding, opinioni sul portale.

Crowdestate è una delle maggiori piattaforme di lending crowfunding (la definizione di lending crowfunding viene spiegata chiaramente in questo articolo: equity e lending crowfunding a confronto ) per Real Estate attive in Italia da maggio 2018.

Opera all’estero dal 2014 ed è una piattaforma di origine Estone.

Affrontiamo subito l’aspetto sicurezza per capire se è saggio investire con questo strumento: le attività e i beni di Crowdestate e dei suoi membri sono tenuti rigorosamente separati.

Il patrimonio liquido dei membri è conservato in conti fiduciari, che sono legalmente separati dal patrimonio di Crowdestate.

La cessazione delle attività di Crowdestate avrà come unica conseguenza la mancanza di nuove opportunità di investimento nella piattaforma.

Crowdestate si avvale delle SPV “Special Purpose Vehicle”, in italiano traducibile con il termine di “Società Veicolo”, per mantenere gli immobili, oggetto degli investimenti dei suoi membri, distinti dalle sue attività.

Tale approccio garantisce l’indipendenza, la sicurezza e la trasparenza di ogni investimento.

Gli investimenti attuali sono sostenibili autonomamente e la loro gestione può essere trasferita ad altre competenti società di gestione.

I contratti prevedono altresì l’opportunità di cedere gli investimenti o trasferire la relativa titolarità agli investitori partecipanti.

La cessazione delle attività di Crowdestate potrà comportare alcuni inconvenienti temporanei, ma non comprometterne la sicurezza.

Certamente il rischio esiste (come in qualsiasi investimento con ritorni interessanti), d’altro canto l’interesse riconosciuto dalla piattaforma ai suoi investitori è di tutto rispetto, inizialmente chi ha creduto in questo tipo di investimento è stato ricompensato con una rendita fino al 20,54% ed attualmente la rendita media dell’investitore si attesta attorno al 12%.

Il rischio che si può incorrere in questo tipo di investimenti e la perdita totale/parziale del capitale investito se un progetto fallisce, o se un immobile si deprezza nel tempo durante l’investimento a causa del mercato; per minimizzare questo la piattaforma offre differenziazione permettendo con soli 100 euro di poter investire in una specifica opportunità, ed oltretutto un Team di esperti vaglia i progetti entranti selezionando solo i migliori ossia quelli che hanno più probabilità di successo (solo il 5% dei progetti presentati viene promosso e presentato agli investitori sulla piattaforma).

I progetti vengono messi sotto la lente di ingrandimento e ne viene valutata la bontà mediante diversi parametri come il luogo, la solidità della ditta in termini economici ed anni di esperienza sul campo, garanzie che vengono offerte sul capitale prestato, se vi è e quanto capitale occorre che venga ripagato prima del prestito fatto dagli investitori di Crowdestate (solitamente le banche hanno la priorità), il capitale da ripagare insieme o dopo Crowdestate, solitamente il capitale dello sponsor è l’ultimo ad essere ripagato ecc. ne esce una valutazione di rating che oscilla da A1 (molto sicuro) a c5 (molto rischioso).

La piattaforma offre diverse tipologie di investimento. Dal puro sviluppo immobiliare (la classica costruzione e vendita di appartamenti) fino al finanziamento per società (per lo più localizzate nel Nord Europa).

I rendimenti prospettati sono solitamente molto alti, oltre il 10%, con punte fino al 16% annuo.

Ritorni impensabili per gli strumenti finanziari tradizionali.

Va però detto che per un investimento immobiliare, un ritorno del 10% non è per nulla alto.

Considerato il rischio, il tempo necessario e le competenze da mettere in campo, i ritorni possono tranquillamente superare il 20/30%.

Proprio per questo è possibile che un imprenditore “paghi” il 10-15% agli investitori per poter finanziare il proprio progetto.

Vediamo nello specifico un tipo investimento:

A Mio modo di vedere i parametri più importanti che considero sono:

  • la durata (possibilmente evito di sottoscrivere prestiti della durata superiore ad un anno e mezzo per avere un investimento sufficientemente liquido)
  • la classe di rischio (non considero per ora investimenti con classe di rischio sotto B3)
  • Tipo di capitale (io nel mio piano di investimento sottoscrivo solo investimenti a capitale garantito), ne approfitto per elencare le tipologie di capitale con cui Crowdestate investe:
    – Capitale di rischio: rappresenta il capitale di rischio investito dai soci della società, Questi vengono remunerati per ultimi, dopo che tutti gli altri sono stati coperti.
    – Prestito mezzanino:tipo di prestito che si posiziona tra l’equity ed il debito. Presenta un rischio inferiore rispetto all’equity ma viene ripagato dopo rispetto ai debiti    verso la banca.
    – Prestito non garantito: più rischioso rispetto al garantito ma più profittevole, il prestito senza garanzia viene ripagato subito dopo il prestito con garanzia.
    – Prestito con garanzia: il prestito viene garantito da un bene, solitamente tramite ipoteca o altra garanzia reale. I prestiti con garanzia vengono sempre ripagati con la più alta priorità.
  • Rendimento annuo considerò investimenti da un 10% in su (ricordiamo che l’11% è il ROI lordo, a questo vanno sottratte le tasse sul capital gain pari al 26%, quindi il profitto netto è 8,14%.

Ma quali sono i pro ed i contro della piattaforma secondo il mio punto di vista?

Fra i pro il fatto che la piattaforma sia in lingua italiana ed esista una filiale fisica a Milano, e nella fattispecie una buona assistenza clienti: ho avuto una pronta ed esauriente corrispondenza epistolare con il community manager che mi ha chiarito alcuni aspetti importanti tipo come impostare in maniera corretta in base alle mie esigenze l’autoinvest.

L’autoinvest è una funzionalità tipica dei portali P2P lending che permette di far investire il tuo account in maniera automatica, senza scegliere manualmente gli investimenti, c’è chi nel crowdfunding immobiliare preferisce avere maggiore controllo sull’investimento e scegliere poche ma buone operazioni su cui investire fino al 10% del proprio portafoglio messo a disposizione sul portale.

Certamente questa è una buona strategia e lo è a maggior ragione se si hanno buone competenze in materia e tempo disponibile per recarsi regolarmente sul portale a reinvestire il denaro liquido in nuove opportunità.

Chi questo tempo non ce l’ha può impostare dei parametri, sulla base di questi settaggi la piattaforma prenderà in carico l’investimento per tuo conto e non dovrai fare nulla di altro. Oltretutto una volta che i soldi tornano da un investimento concluso con gli interessi verranno automaticamente reinvestiti minimizzando i tempi di latenza tra un investimento e l’altro e quindi facendo lavorare al massimo i tuoi risparmi.

Io ho deciso di provare a sfruttare l’autoinvest spalmando il rischio su più investimenti (massimo 300 euro su ogni opportunità che sarà circa il 3% rispetto il portafoglio quando avrò portato a regime quest’ultimo).

Condivido qui i settaggi che ho scelto per il mio auitoinvest (le impostazioni qui scelte sono personali e questa non è assolutamente una consulenza su come impostare l’autoinvest su crowdestate, questa è la mia personale (ed opinabile) configurazione, ognuno scelga quella che ritiene più in linea con la sua indole di investitore,tarandola sul rischio che è disposto a correre:

 

 

In breve, commentando la configurazione qui sopra, ho scelto di investire per ora solo nel campo immobiliare (Crowdestate offre anche altri tipi di investimento), quindi di destinare 300 euro ad ogni progetto, scegliendo progetti con una durata di massimo un anno e mezzo che offrano un profitto tra il 10 ed il 17% e con una classe di rischio compresa tra molto sicuro (A1) a B3 (che si colloca a metà tra A1 e C5, si veda l’immagine dei punteggi di rating sopra). Ho inoltre deciso di investire su progetti a prestito garantito.

Se volete approfondire questa è la piattaforma: CROWDESTATE

Buon investimento 🙂

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