L’idea che mi sono fatto di Housers – Crowdfunding immobiliare.

Housers è un portale dedicato al crowdfunding immobiliare lanciato in Spagna nel gennaio 2016 e successivamente in Italia ad aprile 2017 ed in Portogallo nell’agosto 2017.

Il portale valuta iniziative imprenditoriali nel campo immobiliare che hanno bisogno di essere finanziate e, dopo una analisi sulla affidabilità della ditta proponente il business, scarta i progetti che non hanno una sufficiente affidabilità e propone i migliori, pubblicando informazioni e documenti sul portale.

Gli investitori possono prendere visione ed eventualmente decidere di investire in uno di questi progetti anche una quota minima di 50 euro!.

Housers offre la gestione dei capitali tramite una società terza, che gestisce i fondi depositati.

I depositi rimangono a nome di ogni investitore e dunque, anche nel caso in cui Housers dovesse fallire, gli investitori saranno messi al riparo dalle pretese di eventuali creditori e potranno rientrare in possesso dei capitali versati.
In Italia Housers è autorizzata (Dalla Banca Di Italia) a svolgere attività di crowdlending (o lending based crowdfunding /LBC) in qualità di agente di Lemonway, Istituto di Pagamento, operante in regime di libera prestazione di servizi, sottoposto alla supervisione del regolatore francese (lACPR).

In Spagna Housers è una piattaforma di finanziamento partecipativo (o PFP, che inlcude sia attività di equity crowdfunding che di crowdlending) registrata presso l’autorità di vigilanza dei mercati finanziari CNMV con registro numero 20.

Ma veniamo alla parte più interessante, come si investe?.
Dopo avere effettuato gli step di rito che consistono fondamentalmente nella registrazione, riconoscimento della propria identità, versamento di una somma anche minima di denaro per agganciare la propria banca al portale, si è pronti ad investire.
Le tipologie di investimento sono diverse:
TASSO FISSO:
Si tratta di investimenti a breve termine dai 6 ai 36 mesi per nuove costruzioni o riabilitazioni. L’interesse è fissato all’inizio del prestito e non è correlato al risultato del progetto. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato alla fine del periodo di prestito.
TASSO FISSO (RISPARMIO)
In questo caso i progetti hanno come sottostante un immobile o più immobili che verranno messi in affitto a reddito. Si tratta di investimenti a lungo termine da 5 a 10 anni con interessi pagati mensilmente per acquisto, ristrutturazione e locazione di un immobile.
TASSO FISSO (INVESTIMENTO)
I tassi fissi di tipo investimento sono progetti a breve termine che hanno in genere una durata prevista dai 10 ai 24 mesi. L’investitore riceve un solo pagamento alla fine del progetto con il rendimento e il capitale corrispondenti. Lo sviluppatore del progetto ha l’obbligo di pagare ugualmente indipendentemente dal fatto che sia venduto o meno. Queste opportunità non generano reddito mensile. Ricevi il rendimento in una unica soluzione quando il promotore rimborsa il prestito.
INVESTIMENTO (partecipativo)
In questo caso si tratta di prestiti partecipativi a breve termine il cui rendimento è stimato con durata intorno a 12-24 mesi.
Quando l’immobile viene venduto (entro il termine stabilito) l’investitore riceve il capitale prestato e la quota della plusvalenza proporzionale all’investimento. Non prevede interessi mensili.

Vediamo subito i punti di favore o sfavore che mi sono balzati subito all’occhio.
Innanzitutto il fatto che vi sia un ufficio in Italia a Milano è certamente un aspetto che gioca a vantaggio; altro aspetto importante è che ad ogni investitore viene assegnato un referente che ha un nome ed è contattabile via mail o telefonicamente.

Il referente nel mio caso si è dimostrato gentile e disponibile a rispondere sia via mail che telefonicamente alle mie domande, fornendomi anche utili consigli.

Altro vantaggio oltre al fatto di poter investire anche piccole cifre in un mercato dove fino a “ieri” occorreva avere importanti capitali è la liquidità dell’investimento, pur trattandosi di mercato immobiliare, con le garanzie di un sottostante che è il mattone, si presenta sotto forma di investimento liquido potendo in ogni momento cedere le proprie quote ad un mercato secondario. Questi vantaggi sono comuni in genere ai portali di crowdfunding immobiliare, e non esclusivo appannaggio di Housers.

Investendo in diversi portali Estoni il fatto che questa realtà sia Spagnola mi permette di diversificare l’investimento geograficamente, e questo è certamente un plus.

Uno svantaggio è che ad oggi Housers non dispone della funzionalità Autoinvest, estremamente comoda per chi è pigro come me: una volta impostati i parametri di investimento e di rischio, la piattaforma “investe per conto suo”, non sono necessari altri interventi manuali per reinvestire i capitali.
Un altro svantaggio a mio modo di vedere è l’interesse ricevuto, non dei più alti, esistono portali che riconoscono di più agli investitori (ma qui occorre considerare anche la componente rischio, il portale sembra particolarmente affidabile, a fronte di questo l’interesse riconosciuto non è dei più alti).

Dobbiamo considerare che la percentuale di interesse è lorda ed a questa vanno sottratte le tasse sul capital gain del 26% più la commissione di Houser del 10% sull’interesse, quindi fondamentalmente se un investimento rende l’8% l’anno significa che il profitto netto si attesterà attorno al 8%*36%=2,88% quindi 8%-2,88%=5,12% profitto netto che con un esempio pratico significa: se investiamo 1000 euro otteniamo 80 euro l’anno lordi ossia 51,2 euro netti.

Ad onor del vero Houser ad oggi applica le seguenti commissioni:
10% sugli interessi che riceve, ma queste commissioni si riducono con l’aumento dell’ammontare investito (Programma Private investment).

Questo programma si attiva automaticamente una volta che l’ammontare investito IN NUOVI PROGETTI IN FASE DI FINANZIAMENTO arriva a 10.000€ (solo 5% di commissione per 1 anno), 20.000€ (PRIVATE, nessuna commissione per un anno), 50.000 (WEALTH, nessuna commissione per 2 anni).

Non mancano comunque le promozioni sugli investimenti ad esempio:

  • il cashback: oltre il rendimento atteso in alcune opportunità si ha un rendimento extra che si somma alla percentuale indicata a fine investimento (1-2% in più circa).
  • EARLYIELD, che offre un rendimento annuale del 10% sull’investimento nelle opportunità dal primo giorno in cui si investe fino al momento in cui si finanzia il progetto. . Il rendimento annuo del 10% offerto da questa funzionalità viene calcolato tenendo conto l’importo investito e i giorni di attesa fino a che l’opportunità in cui è investitito non raggiungerà il suo completo finanziamento.

Gli operatori Housers consigliano di investire nel mercato primario in quanto spesso i nuovi investimenti, in fase di raccolta fondi, offrono promozioni.

Il mercato secondario va affrontato con attenzione, infatti in quest’utlimo potrebbero trovarsi in vendita delle quote per investimenti che si sono arenati per qualche motivo, concessioni bloccate che fanno ritardare la conclusione in base alla data pianificata dal portale.

Il consiglio che viene dato qui è di leggere i documenti informativi allegati all’investimento prima di acquistare una quota in questo mercato.

Attualmente Housers ha fatto partire circa 200 investimenti, di questi ancora nessun default ma per un 10% si sono verificati ritardi nella conclusione.

Le difficoltà principale si riscontrano nei progetti che devono attendere concessioni o che devono effettuare acquisti di terreno, in questi casi un progetto stimato breve può protrarsi, ecco perché ora Housers, forte dell’esperienza, tende a creare investimenti che hanno una durata maggiore rispetto agli investimenti proposti qualche anno fa.

In caso un progetto abbia ritardi o problemi si procede nel seguente modo:
viene indetta una assemblea soci online in cui si vota se dare del tempo all’imprenditore o se procedere con il recupero crediti, nel secondo caso la ditta dovrà corrispondere 12% di interessi di mora che però verranno utilizzati per pagare l’agenzia di recupero crediti che prende una provvigione del 12% per il proprio operato.

In generale, oltre naturalmente allo scoring dato dal portale all’investimento, si consiglia, prima di investire, di porre attenzione ai seguenti documenti

  • Informazioni promotore (per vedere se l’azienda di costruzioni da delle GARANZIE AGGIUNTIVE)
  • Informazioni prestito (per vedere quanto CAPITALE PROPRIO mettono le aziende di costruzioni e la FINALITA’ del finanziamento).

Quest’ultima voce si misura con un indice che è il LTV, cioè il loan to value, in pratica se è superiore al 70% l’investimento diventa più rischioso e significa che una grossa fetta dell’acquisto è fatta a debito. Ad esempio: se una casa costa 100 ed io anticipo 40 il mio LTV sarà del 60%.

Per quanto riguarda le garanzie aggiuntive è utile saperlo nel caso in cui ci fossero delle cause legali (non è mai successo nella piattaforma, ma è comunque una forma di tutela).

Riguardo il documento di scoring esso è un report fatto da una società esterna, quindi potrebbe mettere in evidenza delle criticità del progetto.

Spero di averti passato delle informazioni importanti per chiarirti alcuni dubbi e metterti nelle migliori condizioni per investire con maggiore serenità attraverso Housers.

Se queste informazioni ti sono tornate utili e vuoi iniziare ad investire attraverso questo portale ti sarei grato se usassi il link qui sotto per iscriverti alla piattaforma:

https://www.housers.com/it/form-registrazione?pt=PFH–REF–114632

Voglio essere assolutamente trasparente, iscrivendoti con questo link guadagneremo fin da subito entrambi 50 euro in più, questo è un Bonus che viene riconosciuto da Housers.

Conviene approfittarne quindi 😉.

A titolo esemplare vengono qui presentati i Rendimenti medi per tipologia di investimento ottenuti con Housers (dati di luglio 2019):

Qui di seguito invece l’indice di successo:

Dove il tasso di incidenza rappresenta i progetti che stanno soffrendo di un ritardo rispetto alle previsioni iniziali per motivi differenti, per esempio ritardi dovuti alla formalizzazione della compravendita, ritardi nella ristrutturazione, etc.

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