Acquisto immobile da locare ad universitari – Investimento profittevole?

E’ da un paio d’anni che mi faccio coinvolgere a fasi alterne dall’idea di poter acquistare un immobile e successivamente affittare delle camere a studenti universitari. Questa tipologia di investimento mi era stata suggerita da un mio amico che di mestiere fa l’amministratore condominiale.

Così ho deciso, di prestare maggiore attenzione e di raccogliere più informazioni possibili in merito, incrociando i dati per capire se l’investimento è veramente profittevole.

Iniziamo col dire che in Italia esistono 46 città che si prestano a questo tipo di attività in quanto sono sede di atenei.

Di queste Verona (la città dove vivo) è fra le prime 15 deputate.

Dati alla mano L’Università degli studi di Verona è composta da 12 dipartimenti e 4 scuole di dottorato per un totale di 22000 iscritti di cui il 33% fuori sede. Le zone sede delle università sono due:
Veronetta vicino al centro città e Borgo Roma, quartiere ricco di attività con polo fieristico e vicino ad un noto policlinico.
La zona di Veronetta è ubicata a due passi dal centro, in questa area si trova Giurisprudenza, Lingue, Economia e commercio, Scienze umane, Beni culturali e Scienze Motorie. La zona è caratterizzata da più studenti erasmus, prezzo delle case un po’ più alto al MQ rispetto Borgo Roma, la zona sembrerebbe caratterizzata da meno offerta di appartamenti in vendita. Zona ben servita dai mezzi pubblici.
Borgo Roma ospita le sedi delle università di Scienze chirurgiche, Medicina, Informatica, Biotecnologie, Diagnostica e sanità pubblica, Neuroscienze, biomedicina e movimento. Zona più stabile come affitti di Borgo Venezia, oltre agli studenti ci sono anche gli specializzandi, prezzo al mq leggermente inferiore di Borgo Venezia, vicinanza a ospedale, zona Zai con fiera di Verona, zona ben servita dai mezzi pubblici.
Gli operatori del settore consigliano questa tipologia di investimento per vari motivi:

  • domanda molto superiore all’offerta (tra l’altro di bassa qualità)
  • prezzi degli immobili più bassi di qualche anno fa (il mercato immobiliare è sceso di circa il 20% negli ultimi due anni)
  • mutui ancora vantaggiosi.

Nella mia ricerca dell’immobile procederò così:
innanzi tutto è fondamentale capire a quanto è possibile affittare una camera singola nella zona in cui eventualmente acquisterò l’immobile e quanto è il prezzo di mercato oggettivo dell’immobile per effettuare una offerta congrua.

A questo scopo effettuiamo una ricerca segnandoci i prezzi delle camere singole in affitto e la stessa ricerca possiamo effettuarla per le case in vendita. Internet ci può dare una grossa mano, esistono infatti tutta una serie di siti che permettono di ricercare queste informazioni:

subito.it
immobiliare.it
bakeca.it
kijiji.it
vivastreet.it
casa.it
mioaffitto.it
erasmus.com
casadaprivato.it
ecc…

Chiaro che trattandosi di un investimento l’immobile dovrebbe essere acquistato a sconto. Teniamo anche presente che un immobile, se si trova ancora sul mercato dopo 3 – 4 mesi, significa che il suo prezzo è maggiore di quello di mercato di almeno il 20%, questo significa che l’offerta va fatta almeno ad un 20% a ribasso rispetto al prezzo di vendita ma potremmo ancora stare per acquistare un immobile ad un prezzo superiore alla media di mercato, ragion per cui effettuerò proposte di acquisto offrendo un -30% rispetto al prezzo richiesto per poi eventualmente rilanciare di un 5%.
Essendo la prima esperienza di questo tipo mi muoverò prudenzialmente quindi acquistando un immobile “piccolo” ma di sufficiente metratura per il tipo di dinamiche che è necessario innescare.
Andare su un immobile piccolo significa meno incognite in termini di costi (ristrutturazione).
Oltretutto l’immobile ottimale dovrebbe essere situato in una palazzina senza ascensore con basse spese condominiali, essere degli anni 60/70 (per avere un prezzo vantaggioso), ma pur sempre in buone condizioni, senza piani di ristrutturazione condominiali in vista.

Acquistare un immobile in cattive condizioni significa costi di ristrutturazione anche importanti, ma se non si ha l’esperienza si rischia di spendere di più di quello che si pensa, ragion percui, mi concentrerò su un immobile che non necessita di importanti ristrutturazioni.
L’immobile dovrà avere una planimetria così descritta: due camere da letto, ampio soggiorno, cucina abitabile, bagno.

Una di queste tre stanze (soggiorno) dovrà essere necessariamente abbastanza ampia da poterla frazionare, mediante muro di cartongesso, in due stanzette da almeno 8-9 mq l’una (la legge prevede una metratura minima che varia da comune a comune), l’importante che vi sia un’area condivisa (cucina) di almeno 12 mq per legge (la normativa può variare da comune a comune).
Eviterei le stanze doppie per diversi motivi:

  • gli inquilini hanno poca privacy, potrebbero non andare d’accordo e potrebbe esserci quindi un notevole turn over
  • affittando solo stanze singole si seleziona la clientela con target medio-alto (universitari disposti a pagare un affitto per una stanza singola)

L’immobile dovrà essere situato abbastanza vicino all’università, raggiungibile a piedi/bicicletta in 15-20 minuti e in zona ben fornita dal passaggio continuo di mezzi di trasporto, in una via non malfamata, la facciata della casa dovrà essere decorosa, in una zona ben servita da attività commerciali.
Durante la ricerca dell’immobile avrò bisogno di preziosi alleati, nella fattispecie:

  • di agenti immobiliari per la ricerca dell’immobile
  • di un geometra esperto in frazionamenti al quale sottoporre le planimetrie degli immobili, al fine di valutare in tempo utile se è possibile suddividere con successo le stanze. Obiettivo infatti è ricavare 4 stanze singole da affittare.

Cerchiamo di calarci ora più nel concreto e di valutare l’operazione con dei numeri.
Il nostro appartamento modello è un:
trilocale composto da 2 stanze, un soggiorno frazionabile in 2 stanze, un bagno, una cucina abitabile, circa 110 mq.
Supponiamo di aver trovato una buona occasione a sconto o all’asta ad 85.000 euro (purtroppo non si trovano tanti immobili con queste caratteristiche / prezzo a Borgo Roma… occorre cercarli con pazienza…).
Supponiamo di sostenere i seguenti costi per l’acquisto:

Dove le tasse per la seconda casa si calcolano con precisione in base alla rendita catastale con la seguente formula:

L’esempio prende in considerazione una rendita catastale di 511,29 euro.
Approssimando nell’esempio si considera direttamente il 9% sul costo della casa (7.650 euro), in generale si consideri il calcolo del 9% sul costo della casa un arrotondamento all’eccesso di quello che si spenderebbe effettuando il calcolo in base alla rendita catastale, anche se questo dipende dal comune in cui l’immobile è ubicato.

Anche tutte le altre tasse sono calcolate approssimando, avvicinandosi più o meno all’importo dovuto, senza discostarsi troppo.

Per quanto riguarda le spese di ristrutturazione si ipotizza un leggero intervento che preveda il frazionamento con cartongesso del soggiorno, sistemazione impianto elettrico, eventuale pittura, home staging, varie…

Per l’arredo ho calcolato di spendere più o meno 500 euro a stanza (mobili ikea luminosi, di qualità, economici) e 1500 euro di cucina acquistata da Mondo Convenienza.

Supponiamo di essere stati bravi, aver fatto economia e gestito al meglio le risorse economiche in modo che l’acquisto e sistemazione complessivamente ci costi all’incirca 110.000 euro (da modello 112.410 euro).

Ora occorre calcolare le spese annuali di esercizio:

Supponendo di affittare 4 camere singole a 370 euro mese (nel canone mensile vengono incluse le spese per le bollette, le spese condominiali), le voci di spesa più importanti riguardano:

  • la cedolare secca:
    non potendo optare per canone concordato in quanto dovremmo applicare tariffe di affitto molto basse definite da dei parametri che variano in base alla zona che vanificherebbero qualsiasi profitto, siamo costretti a rinunciare ai vantaggi fiscali che offre quest’ultimo, come la cedolare secca al 10% o la tasi scontata del 75% (se si affitta ad universitari).
    Quindi pagheremo una cedolare secca al 20% e l’intera tasi.
  • L’imu:
    viene calcolata secondo la rendita catastale della casa con la seguente formula:
  • manutenzione straordinaria:
    (prima o poi dovremo spendere per fare qualche lavoro importante, meglio accantonare 1000 euro l’anno per questa evenienza)
  • manutenzione ordinaria: interventi idraulici, piccole manutenzioni varie…
  • Dobbiamo anche assicurare la casa da incendi, allagamenti, danni vari ecc…
  • In ultimo dovremo dare in gestione l’immobile ad un amministratore che si occupi della gestione inquilini dalla ricerca dei medesimi ai contratti di affitto, alla gestione a 360 gradi. Costo di questo servizio 5% sugli affitti all’anno, la figura professionale che andremo ad incaricare è molto importante perchè effettuerà la selezione degli inquilini, quindi deve essere un professionista qualificato e serio!.

Tirando le somme possiamo dire che un immobile a rendita di questo tipo possa generare annualmente una ritorno al netto di spese e tasse del 7,48%.

Attenzione però che basta veramente poco per far variare questo dato infatti siamo stati fin troppo ottimisti.

Non abbiamo infatti preventivato che per qualche mese l’appartamento potrebbe rimanere sfitto per esempio, o aver sottostimato/ non preventivato qualche spesa ricorrente e la ROI si abbassa subito di 2/3 punti.

Ad esempio se l’acquisto avvenisse con stipula di un mutuo trentennale al 70-80% del valore dell’immobile, la rata del mutuo (circa 350 euro mensili) si mangerebbe gran parte degli introiti, generando un cashflow mensile di 350 euro contro i 700 di prima.

Stiamo comunque considerando una operazione riuscita molto bene che presuppone l’acquisto di un trilocale a sconto a circa 80000 euro e che si possa trasformare in 4 camere singole che rimanga fitto per 12 mesi all’anno. Purtroppo in Italia non vi è un mercato per cui qualsiasi immobile messo a reddito generi introiti di questo tipo, si tratta pur sempre di occasioni o di operazioni riuscite bene che occorre guadagnarsi con sudore.

E comunque non si arriva al 10% netto di ROI che altri investimenti in altri paesi esteri possono generare.

Il vantaggio però è avere il controllo dell’investimento sotto casa.

Questa l’idea che mi sono fatto ed il modello che ho elaborato facendo un po’ di ricerche, vi è da dire che i dati qui esposti andrebbero vagliati da personale con esperienza sul campo per verificarne la correttezza, io credo non dovrebbero discostarsi poi tanto dalla realtà.

6 commenti

  1. Ciao,

    grazie per la tua analisi, è sempre un ottimo spunto per riflessioni e approfondimenti. Sono rimasto però un pò sorpreso dal notare che hai predisposto un solo bagno per 4 studenti nonostante dici di voler puntare ad un target medio-alto. Ovviamente hai ottimizzato lo spazio per massimizzare gli introiti ma se fossi uno studente cercherei una sistemazione diversa considerando il prezzo proposto per la singola. Io al tuo posto avrei valutato tre singole molto spaziose con un bagno in comune magari alzando il canone a 400. Però mi rendo conto che i calcoli in quel caso sarebbero molto al limite considerando le spese.
    Un saluto e grazie ancora.

    1. Ciao Silvio, ti ringrazio per il contributo da te portato con questo commento al mio articolo; i parametri che presento nel mio articolo in realtà non sono tutta farina del mio sacco, mi spiego meglio: mi sono orientato per una configurazione a 4 singole ed un bagno dopo essermi consultato con degli esperti sublocatori professionisti che amministrano decine e decine di appartamenti in tutta italia, fermo restando che la configurazione ideale per ottenere maggiore cashflow con minore sbattimento possibile rimane per loro, conti alla mano, un 6 camere singole e due bagni, consigliano di iniziare questa attività frazionando un trilocale grandino in 4 stanze singole (possibilmente evitare le doppie per una serie di problematiche di gestione facilmente intuibili nella sostituzione degli studenti, necessità di privacy ecc…), chiaro che due bagni in più sarebbe meglio ma un trilocale già predisposto con due bagni è molto difficile trovarlo, quindi si dovrebbe fare un nuovo bagno una vera e propria ristrutturazione con un impatto finanziario importante, che andrebbe a far lievitare eccessivamente i costi di investimento a mio modo di vedere. Sempre questi professionisti del mondo sublocazioni mi hanno detto che fino a 4 studenti possono convivere con un unico bagno, dai 5 inquilini in su ce ne vogliono due, certo siamo in una situazione limite, l’ideale sarebbe avrene due.
      Buona la tua idea di proporre un tre singole molto spaziose con un bagno in comune magari alzando il canone a 400, vi è da dire che qui a Verona una singola a 400 inizia a costare tantino, ma se bella, luminosa e l’appartamento è accogliente ed in una buona zona ci può stare, diciamo che con un prezzo così si farebbe un po’ più fatica ad affittarla e si rischierebbe maggiore turn-over, inoltre le entrate nette si abbasserebbero da 1480 (370*4) a 1200 (400*3) euro/mese, e poichè i margini tolte le spese tasse ecc… sono abbastanza risicati 280 euro di entrate in meno non sono poche. Grazie ancora per il tuo punto di vista 😉 ciao!

      1. Un’altra bella analisi andrebbe fatta sulla tipologia di contratto da fare agli studenti? per caso hai approfondito il punto? mi chiedo sempre come si possa regolamentare una situazione molto dinamica come questa. Studenti che decidono di andar via dopo 2 o 3 mesi, altri che entrano per altri 4 e poi cambiano. Un vero fardello da dover gestire.

        1. Ciao Silvio, Grazie per il tuo interessante intervento,…effettivamente la gestione degli affitti è un po’ una rogna, di fatto affittare ad universitari la vedo più vicina ad attività di impresa che puro investimento. Dello sbattimento c’è, inutile negarlo. Ad ogni modo parlando con chi lavora nel settore mi riferisce che solitamente si stipula contratto individuale, comprensivi di costi d’utenza, (le utenze se le intesta il proprietario ma riversa i costi sugli affittuari, semplificando di molto la gestione e semplificando la vita all’universitario, compresa quella dei genitori che sono in realtà coloro che pagano…). I contratti seguono la ciclicità universitaria e nella maggior parte dei casi hanno una durata di 12 mesi, le caratteristiche del contratto per studenti sono: durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi (+ rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) con un preavviso prestabilito l’universitario può dare disdetta anticipata almeno 3 mesi prima del rinnovo tacito del contratto, dando la possibilità di trovare un sostituto in tempo utile, in questi casi affittare ad un lavoratore fino ad inizio anno scolastico, per coprire il buco, dicono possa essere la soluzione, ma non ti nego che anche secondo me la gestione degli affitti non è banale, specialmente se non sei strutturato come società con più appartamenti in affitto dove è più facile fare girare i “clienti”. Una soluzione è dare in gestione la cosa ad un amministratore condominiale che faccia anche questa attività, e la faccia per te; dalle mie parti prendono il 5% degli affitti incassati in un anno, chiaro diminuisce il ROI e l’occupazione 12 mesi su 12 non è garantita (non te la garantisce). Il conduttore, poi, ha anche la possibilità di recedere in qualsiasi momento, con preavviso, in caso di gravi motivi, questo significa che se viene stipulato un contratto di 12 mesi, in linea di massima avremo una sufficiente garanzia che l’inquilino rimanga 12 mesi, salvo circostanze particolari, e non se ne vada via a metà anno con difficoltà logistiche conseguenti nella ricerca di un nuovo studente in un periodo lontano da quello di inizio anno accademico…. Questa la situazione.

  2. Ciao,

    ti sei deciso a fare il passo o ancora rifletti? I numeri che hai esposto si sono rivelati reali?

    Grazie

    1. Ciao Marco, non ancora in quanto non ho in questo momento una sufficiente liquidità a portata di mano, avendo degli investimenti illiquidi, per cui sto valutando di usare eventualmente il “debito buono” o leva come la vuoi definire (mutuo o prestito), ma sono combattuto perchè vorrei una rendita piena fin da subito, poichè il mio obiettivo non è avere un bene mio tra 30 anni quando avrò più di 70 anni, ma beneficiare fin da subito o a breve termine delle rendite passive. Probabilmente la mia stima del 7,8% di ROI è forse leggermente ottimistica ma è verosimile che il ROI al netto di tutte le spese e tasse si attesti da un 5% ad un 7% circa. Quando deciderò di fare l’esperienza concreta aggiornerò il mio blog con un articolo in merito per verificare se le stime fatte corrispondono alla realtà, ad ogni modo qui non si tratta di formulare un business plan per una azienda complessa, si tratta di stimare i costi di un appartamento e le entrate mensili, se ci sarà qualche errore o balzello non previsto non credo che inficerà nella sostanza lo studio fatto. Buona fortuna Marco e mettimi al corrente se anche tu decidessi di fare un investimento simile! Il confronto è sempre costruttivo!! 😉

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