Come ho investito in immobili in Usa.

I lettori che possono trarre vantaggi dalla lettura di questo articolo sono potenziali investitori stranieri (non americani) che sono interessati al mercato immobiliare USA, ossia quelle persone che non hanno confidenza ne conoscono la cultura americana e quindi si trovano in difficoltà ad affrontare uno scoglio non indifferente ossia investire oltre oceano.
Qui di seguito descriverò la mia esperienza personale e come mi sono organizzato dall’Italia per investire in USA.

Descriverò poi in concreto gli immobili acquistati, le difficoltà che si incontrano, con la massima trasparenza.

A differenza di altri siti qui non si vende nulla, questo è il mio diario personale dove descrivo le esperienze vissute come investitore, evidenziando sia gli aspetti positivi che negativi, questo tipo di lettura può tornare utile a chiunque voglia intraprendere il “medesimo” mio percorso.
Mi sono domandato ed ho fatto ricerche per capire come poter investire in America con relativa tranquillità, quindi, successivamente, sono passato all’azione.
Ci si lascia trasportare dall’idea di impostare un business ma poi, pensando concretamente a come fare, spesso ci si blocca per vari motivi, tra cui:

  • distanza e perdita di controllo della proprietà immobiliare,
  • non conoscenza della cultura e delle città e quartieri,
  • la lingua che può diventare un ostacolo se non si possiede un inglese fluente nei rapporti col proprio commercialista o banca americana, o con i soggetti connessi al mondo immobiliare (realtor: agente immobiliare, Title Company: notaio americano… ecc).

Certo un americano che investe nel proprio paese o meglio ancora nel proprio quartiere che ben conosce è certamente avvantaggiato: conosce la realtà locale, le leggi del proprio mercato gli sono più familiari, conosce le persone, la lingua a perfezione.
In America non di rado ci si imbatte in case che si sono rivalutate enormemente nel corso di poco tempo, in particolare nel mio viaggio in Florida ho valutato l’acquisto (col gruppo di investitori di cui parlerò più avanti) di una villetta che, nell’arco di appena un anno, era passata dal valore di 35000 dollari a quello di più di 100000 (dopo essere stata ristrutturata). Dinamiche pazzesche (manco fosse una penny stock), che uno straniero a stento riesce a comprendere.

In realtà il motivo è che la casa si trovava alla periferia di un ghetto e nel giro di un anno, in seguito all’espansione demografica, l’area “bene” della città ha inglobato parte della periferia di quest’ultimo. E’ chiaro che se non si conoscono queste cose, e se per sbaglio, si compra una casa, ignorando che l’immobile vicino è una famigerata droug house (casa di spacciatori), si fa un investimento non certo buono!.
Questo per dire che molti sono i motivi, anche legittimi, che fanno desistere dall’intento; nasce quindi l’esigenza di costruire una rete di professionisti fidati, che possono affiancarti ed assisterti e gestire il tuo immobile. Allo stesso tempo nasce pure la necessità di investire in gruppo e non da soli poiché ti permette di distribuire il rischio, avere una maggiore capacità di acquisto, commettere meno errori.
Spesso ci si domanda come costruire una rete di persone affidabili essendo così distanti fisicamente, culturalmente e linguisticamente.
Questo articolo cerca proprio di rispondere alla domanda Come uno straniero può investire con successo in USA? Quali sono le forme e le modalità che lo possono tutelare? Nel Real Estate si investono somme consistenti di denaro, la tutela dell’investimento diventa quindi il primo punto essenziale.
Prima di tutto consideriamo perché conviene investire in America in immobili:

  • Tutela della proprietà privata (in America nel giro di pochi giorni l’inquilino moroso viene allontanato dallo sceriffo della contea, con qualche centinaio di dollari di spese legali, che vengono poi risarcite al proprietario dall’inquilino stesso, in Italia i tempi sono ben più lunghi e l’esborso è di gran lunga più oneroso sia dal punto di vista legale sia per via dei mancati affitti corrisposti).
  • Profitto più elevato che in Italia sull’affitto: le rendite nette da un affitto possono oscillare dal 7 all’11-12% all’anno attualmente (2018)), in Italia quando si spunta un 3-4% è già tanto.
    Si consideri che la formula principe che il famoso coatch ed immobiliarista americano Robert Kiyosaki insegna per valutare l’acquisto di un immobile trova applicazione in America, in Italia no, in quanto le case italiane sforano i parametri e risulta inapplicabile. Kiyosaki dice che un immobile idoneo al renting (affitto) deve costare non più di una mensilità di affitto*100 che tradotto con un esempio significa, se trovi un immobile che costa 120000 dollari e sai che l’inquilino che lo occupa paga 1000 di affitto, l’immobile non soddisfa i requisiti minimi secondo la formula; l’affitto mensile dovrebbe essere pari ad almeno 1200 per essere preso in considerazione oppure la casa dovrebbe costare non più di 100000 (almeno 120000). Ora provate ad applicare la formula a delle case nella vostra zona dove abitate in Italia, le case soddisfano i requisiti della formula?
  • Differenziazione in dollari dei propri asset: si suppone che un Italiano abbia già dei beni in Italia tipo la casa di proprietà o altro, differenziare con altra valuta acquistando degli asset esteri è certamente buona cosa, specialmente oggi.
  • Controllo della proprietà anche se a molti km di distanza: certo sarebbe meglio avere la proprietà sotto casa, ma trattandosi di un investimento all’estero l’America permette, attraverso il property manager, una figura professionale specifica che nella maggior parte del mondo non esiste e che ti gestisce a 360 gradi l’immobile dai problemi strutturali a quelli con l’inquilino, un controllo certamente maggiore che in altri paesi esteri, poi vedremo che il modello di business scelto per investire in America (Section 8), di cui parlerò più avanti, mi da maggior tranquillità da questo punto di vista.
  • Trasparenza e burocrazia assente: in America fare business è molto più semplice che in Italia ed i cavilli burocratici che conosciamo in America sono assenti.

Fatta questa indispensabile introduzione per inquadrare l’argomento passo a raccontarvi della mia esperienza in USA come investitore in immobili e di come ho affrontato l’investimento in America, per ridurre al massimo il rischio.
Avevo valutato già l’acquisto di un immobile a Tampa attraverso un consulente finanziario indipendente ma ho abbandonato l’idea quando ho chiesto di visionare l’immobile di persona prima dell’acquisto. Il consulente finanziario ha fatto di tutto per allontanarmi dall’intento dicendo che si trattava per me di un investimento e non dell’acquisto di una casa di cui avrei dovuto occuparmi, che avrei speso del denaro per recarmi in usa a vedere la casa che avrebbe gravato sulla rendita dell’investimento ecc…, ma poiché per me è fondamentale il controllo, ho rinunciato a questa forma “blindata” di acquisto.
Dopo varie ricerche sono entrato in contatto con un gruppo di Milano che investiva in Florida dal 2014, ho conosciuto le persone (ora miei soci), mi hanno ispirato fiducia e con loro ho affrontato il mio investimento in una forma particolare che andrò a descrivere qui di seguito.
Partendo dall’inizio, vi fu una persona (Lorenzo) che, stanca del lavoro da dipendente, ebbe il coraggio, dopo aver studiato bene il mercato immobiliare americano e le opportunità che offriva, di recarsi in florida a St Petersburg, di crearsi da zero una rete di professionisti in loco: commercialista, banca di fiducia, un referente per l’acquisto degli immobili, un tuttofare da ingaggiare per eventuali riparazioni all’occorrenza.

Non fu proprio semplicissimo partire, nulla è generalmente semplice all’inizio.

La prima casa fu acquistata nel 2014 da Lorenzo, in seguito, poiché la casa produceva un costante ed interessante cashflow (all’epoca un 14% netto), vennero coinvolti altri investitori nell’acquisto di altre case e questi ultimi affidarono la gestione delle loro case a Lorenzo, poiché aveva già dimostrato di riuscire ad amministrare con successo da remoto la propria abitazione.

Si preferì affidare a lui la casa piuttosto che ad un property manager sconosciuto del luogo.
In questo modo Lorenzo oltre ad aver creato il suo primo investimento nel Real estate americano accompagnava altri investitori assistendoli e gestendogli successivamente la casa, creandosi quindi una entrata aggiuntiva molto interessante derivata dalla percentuale accordata dagli investitori per la gestione dell’immobile, pari al 10% delle rendite percepita dagli affitti in un anno.
Si andò avanti per qualche anno con questa modalità: il nuovo investitore andava in America accompagnato da Lorenzo, apriva la sua LLC (srl americana), apriva un conto in banca, acquistava l’immobile con la sua società americana.
Nel frattempo gli immobili stavano crescendo di valore, si veniva dalla crisi dei mutui Subprime, e una casetta singola, acquistata a 50K dollari nel 2014, nel 2017 ne valeva quasi il doppio, quindi un investitore singolo doveva esporsi con un investimento abbastanza sostanzioso di circa 100K dollari, un po’ troppo in un area così remota da casa.

Si iniziarono ad acquistare così le case insieme: due investitori acquistavano con le proprie LLC una casa, detenendo delle quote dell’immobile; questo però generava delle problematiche di exit strategy, qualora uno dei due avesse voluto uscire dall’investimento, così la svolta nel novembre 2017, la fondazione della LLC on top.
Un gruppo di 3 investitori, recatisi in America in novembre 2017 per il business tour finalizzato all’acquisto di immobili decisero, sotto consiglio anche del commercialista americano, di unirsi nell’acquisto delle case, strutturandosi in questo modo: fondarono una LLC on Top che avrebbe acquistato le case, le LLC personali, facenti capo ai vari soci fisici, avrebbero apportato capitali per l’acquisto delle case, ricevendo in cambio quote societarie.

La immagine descrive la struttura organizzativa ideata per investire in immobili in America.
In sostanza ora ogni società personale detiene delle quote di una società che acquista le case. In questo modo si ottengono una serie di vantaggi:

  • distribuzione del rischio: si posseggono tante case, se un acquisto va male o se una casa ha problemi, questa non incide sulle altre.
  • Rendite composte: con maggiori introiti derivati dal renting si riesce prima ad acquistare nuove case che producono ulteriori profitti (da soli si andrebbe molto di più a rilento).
  • Sinergie di gruppo: fra i soci (ora siamo in 10) vi sono professionisti che coprono campi svariati, abbiamo un commercialista, un notaio, un esperto di logistica, dei consulenti informatici, dei commerciali, tutte figure che possono portare valore aggiunto alla società on top. Il sottoscritto ad esempio, che è sviluppatore software si sta adoperando per creare un gestionale per la gestione degli immobili.
  • Exit strategy semplificata: qualora uno di noi volesse uscire dall’investimento liquida la sua quota.

 

Oltre a questi vantaggi certamente c’è qualche svantaggio dal mio punto di vista:

  • essere in tanti significa maggiori difficoltà a prendere decisioni
  • I problemi organizzativi sono maggiori che se fossimo da soli, stiamo infatti attraversando una fase in cui ci stiamo strutturando adeguatamente
  • Un controllo personale meno diretto dell’investimento
  • Di necessità occorre delegare ad un presidente certe delicate mansioni, confidando nella sua integrità, la fiducia reciproca è necessaria, ma lo è in qualsiasi società, anche non sul suolo americano.

La difficoltà principale incontrata fino ad ora consiste nel ricalcolo delle quote societarie quando un nuovo socio entra apportando capitale, occorre infatti tenere conto della rivalutazione/svalutazione degli immobili che nel frattempo è avvenuta, chiaro che in questo tipo di ragionamento non si può spaccare il centesimo, ma abbiamo elaborato un modello per effettuare questo calcolo tenendo fondamentalmente come parametro la stima di Zillow (portale americano dove vengono valutati gli immobili), pur sapendo che talvolta la stima non è aggiornata, quindi da prendere con le pinze e semmai facendosi aiutare dagli agenti immobiliari di zona.
Altro aspetto che stiamo curando è la redazione di un Operating Agreement, un documento ufficiale che noi tutti sottoscriviamo, in cui inseriamo le regole societarie.
Obiettivo della società on top è di raggiungere, nell’arco di massimo 5 anni, un capitale investito di 2mil /2mil e mezzo di dollari, una ventina di case circa che permettano con i profitti derivati dagli affitti di acquistare un altro paio di case l’anno, innescando quindi il meccanismo delle rendite composte sugli immobili, non cosa facile da ottenere a causa del costo dei medesimi.
I soci di comune accordo hanno deciso di non riportarsi a casa i profitti degli affitti prima di 5 anni, i profitti andranno reinvestiti, dopodichè, chi lo vuole, potrà iniziare a beneficiare delle rendite passive.
Dopo questa parte un po’ noiosa, che descrive a caratteri generali come ci siamo organizzati dal punto di vista societario, passiamo alla parte più concreta ed interessante, descrivendo le case, patrimonio della società on top, calandoci in concreto ad analizzare spese e profitti sostenuti, portando a titolo esemplare i costi e profitti di una delle case.
L’America è molto grande e quindi ogni luogo in cui si investe ha delle peculiarità climatiche differenti, ad esempio la Florida ha un clima non rigido e umido. Le case della florida quindi non necessitano di riscaldamento ma i legni sono soggetti a manutenzione ed all’attacco delle termiti, spesso si infiltrano nelle case anche i topi quindi occorrerà intervenire per sanare problematiche causate da questi animali. Oltretutto in estate fa molto caldo ed ogni casa deve essere dotata di un potente condizionatore e di ventilatori.
Quindi si può evincere che i costi di manutenzione comprendano la sostituzione del condizionatore ogni circa 10 anni (costo del condizionatore circa 4-5000 dollari), trattamento anti termiti da effettuare ogni 2-3 anni (costo sopra i 1000 dollari). Altri interventi che occorre fare sono di tipo idraulico o manutentivo/strutturale. Inoltre il tetto andrebbe rifatto ogni 10 anni, il costo per rifacimento tetto dei nostri immobili si aggira attorno ai 10000 dollari.
Le nostre case a St Petersburg sono casette singole costruite su un lotto di terreno con giardino. Sono case popolari, quindi non case con finiture di alto livello in quanto il nostro modello di business si basa su section 8.

Section 8 è un programma governativo americano che riconosce un voucher per pagare l’affitto ai più bisognosi, (in America il disoccupato ha diritto ad un alloggio).

Le nostre case sono a norma section 8 e vengono date in affitto a persone con difficoltà economiche.

A staccare l’assegno mensile è quindi lo stato, e questo è una comodità per noi che risiediamo non in loco, in quanto non dobbiamo correre dietro agli affitti.

Inoltre section 8 prevede una ispezione ogni qualvolta cambia l’inquilino. L’ispettore verifica che sia tutto a norma e quindi rinnova l’idoneità della casa.

Anche quest’aspetto ci fa comodo, non potendo verificare ogni giorno lo stato delle case a causa della distanza. L’ispettore in un certo senso lavora per noi in quanto ci fa sapere se una casa ha dei problemi o no, se non ci fosse l’ispettore dovremmo pagare delle figure apposite.

Qui sopra alcune delle nostre case (St. Petersburg) a norma section 8 di proprietà della LLC on top.

Scegliamo questa tipologia di case perché sono le migliori case a scopo investimento, appartamenti in condominio o camere d’hotel o altro hanno dei costi fissi e delle problematiche che possono significativamente abbassare il ROI.
Ultimamente, poiché il mercato degli immobili in Florida è cresciuto molto e non è più così profittevole in termini di ROI sugli affitti ci siamo rivolti al mercato di Syracuse in provincia di Newyork.

Ci siamo recati a Syracuse perché abbiamo delle conoscenze che ci hanno consigliato di investire la e ci amministrano gli investimenti.

Il mercato in questa città è molto diverso dalla florida, molto più stazionario il valore delle case; non ci si deve aspettare un grosso incremento del valore degli immobili come è avvenuto in Florida, ma i proventi derivanti dal renting dovrebbero essere buoni, attorno ad un 10% netto annuo. Dico dovrebbero perché abbiamo iniziato ad investire a marzo 2018 e dobbiamo ancora fare i bilanci annuali.

Come dico si tratta di un’altra realtà, anche climatica (Syracuse è la città più nevosa dell’America) quindi anche i costi di manutenzione e la struttura delle case sono diversi.

Ci siamo accorti che lo stato di Newyork ha una burocrazia indubbiamente più complessa della Florida e le tasse sugli immobili sono più onerose che a St Petersburg.
Staremo a vedere, certo la struttura societaria che ci siamo dati ci ha permesso di “azzardare” il primo acquisto su Syracuse proprio perché ci permette di abbassare il rischio sull’investimento attraverso la condivisione del rischio.

Sopra la prima casa acquistata a Marzo a Syracuse.

Tornando a bomba sui calcoli spese /profitti vi avevo promesso che avremmo trattato un caso reale come esempio. Qui di seguito riporto una scheda che riassume i costi/profitti di una casa a St Petersburg acquistata a Novembre 2017:

Dallo schemino comprendiamo subito come la casa generi un profitto netto pari all’8,10% annuo sull’investimento che è stato di 110K dollari.

L’affitto percepito lordo mensile è di 1191 dollari pari a 14292 dollari/anno, supponendo una vacancy dello 0% (raramente le nostre case rimangono sfitte in quanto c’è più richiesta di affitto che offerta di case adibite a questo scopo). Se dal lordo dell’affitto sottraiamo tutte le spese otteniamo un profitto netto di 755,90 dollari/mese ossia 9070 dollari/anno (un 8,10% su 110K dollari che è il costo della casa).
Oltre al costo della casa occorre sostenere il costo di acquisto, ossia le competenze richieste dalla Title company (il notaio americano) pari a 2000 dollari. Le spese di mediazione in questo caso sono state incluse nel costo della casa, in quanto abbiamo acquistato l’immobile da un nostro referente in America e non da un realtor (agente immobiliare).
Diamo anche una rapida spiegazione delle spese inserite:

  • spese di contabilità e condominio: inesistenti poiché l’immobile non è un condominio.
  • Assicurazione: paghiamo una assicurazione contro l’incendio, l’assicurazione non copre rischio uragani, tornado o altro, sarebbe troppo onerosa e inciderebbe troppo sul profitto. Solitamente anche l’investitore americano non stipula assicurazioni sui propri investimenti immobiliari contro uragani per il motivo spiegato.
    Quando è passato l’uragano Katrina le nostre case hanno avuto qualche danno alle fence (staccionate), e qualche tegola volata via, abbiamo aggiustato i danni con qualche centinaio di dollari.
    Poi è una questione statistica, le probabilità di essere investiti in pieno da un tornado sono molto basse, esiste la possibilità di alluvione da uragano, anche qui confidiamo sulla posizione delle case e su un discorso statistico, d’altro canto è un investimento e come tale ha una sua componente di rischio, cerchiamo di limitare al massimo i rischi ma se la spesa per assicurare risulta troppo onerosa e non conveniente, si sceglie il male minore.
  • Manutenzione: teniamo un fondo cassa di 1000 dollari l’anno per la manutenzione ordinaria per ogni casa.
  • Gestione property manager: per la gestione della casa e degli inquilini esiste una figura specifica che si chiama Property manager, la tariffa di un property manager annuale è pari al 10% degli affitti percepiti.
  • Tasse sulla proprietà: le tasse federali sulla proprietà
  • Pest control: spese da preventivare per il trattamento anti termiti (circa 1000 dollari ogni tre anni

Ci sarebbe ancora molto da dire ed avrei materiale per scrivere un ebook (magari in futuro lo farò), intanto spero di aver dato sufficienti suggerimenti per potersi orientare con cognizione di causa in questo mercato.

Tengo comunque a precisare che investo in real estate da poco ed è ancora prematuro esprimere con certezza quello che effettivamente resta nelle tasche dell’investitore dopo aver superato eventuali balzelli (costi od aspetti fiscali) che magari ancora non si sono palesati, l’esperienza nel Real Estate serve appunto a chiarirmi questo; bene, io mio sono messo in cammino, la porta l’ho aperta, questa esperienza mi chiarirà se le entrate reali, sono circa pari ai risultati attesi, superiori od inferiori, molto dipende anche dall’andamento dell’economia e da molteplici fattori.

Oltretutto è bene tenere presente che il viaggio verso la libertà finanziaria non è rettilineo, ha delle battute di arresto, a volte si retrocede, l’investimento va tarato, l’importante è mettersi in marcia alla ricerca di validi asset; per costruirli occorre sperimentare, agire, informarsi, istruirsi, solo così si scoprono le rendite veramente profittevoli e si scartano i falsi miti. Diffidate dai Guru della libertà finanziaria che semplificano e generalizzano le cose, pensate sempre con la vostra testa, solo voi potete costruirvi il vostro percorso, nessuno lo farà o lo potrà fare per voi.

Con i prossimi articoli vi terrò aggiornati sugli sviluppi nell’immobiliare USA.
Concludo esplicitando quello che è il mio obiettivo personale. L’investimento Americano rappresenta uno dei tasselli che sto cercando di costruire nel viaggio verso la libertà finanziaria, una di quelle 3 rendite passive che una persona dovrebbe avere, in un’ottica di differenziazione. Nello specifico quindi il mio obiettivo è mettere un capitale iniziale come investitore che sia sufficiente ad innescare quelle dinamiche di rendite composte e che mi porti, nel giro di 10 anni, a raddoppiare il capitale ed abbattere totalmente i costi, potendo dedurre al 100% tutte le spese (commercialista, tasse ecc…), solo così l’investimento andrà a regime.

Allo stato attuale il capitale iniettato non genera un profitto sufficiente che mi permetta di abbattere i costi…ma siamo solo all’inizio, è probabile, se le cose andranno nel verso giusto, che inietterò altra liquidità aumentando le mie quote societarie per raggiungere l’intento descritto.

Buona libertà finanziaria a tutti!.

2 commenti

  1. Ciao, articolo molto interessante, anch’io ora sono a Tampa per sondare un po il terreno e in effetti i prezzi degli immobili sono cresciuti molto!

    1. Ciao!, L’ideale era investire poco dopo la crisi subprime nel 2012, conosco chi con 30K ha acquistato una villetta singola che ora ha un prezzo di mercato di 130K circa! Ma col senno di poi tutti sono bravi. Chi ha scommesso allora ora raccoglie grandi frutti. Ad ogni modo la Florida rimane sempre un’ottimo stato dove acquistare immobili in quanto vi è un piano governativo che propone una detassazione delle pensioni per attirare gli Americani di Newyork ed in generale gli Americani degli stati a clima rigido invernale. Si prevede nei prossimi 10 anni un incremento di residenti che farà alzare il prezzo degli immobili di conseguenza. Crisi o non crisi ed indipendentemente dalla oscillazione anche pesante del prezzo dell’immobile se si punta sul renting a medio/lungo termine le soddisfazioni non mancheranno: Durante il periodo della crisi subprime, quando il prezzo delle case crollava, gli affitti hanno subito un decremento di appena circa 50 dollari al mese, gli affitti hanno retto alla crisi… Se ti dovesse interessare l’investimento vieni a trovarci a Milano (ti posso passare i riferimenti), stiamo cercando soci per incrementare gli acquisti in Florida ed a Syracuse, abbiamo degli obbiettivi ambiziosi ;-).

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *